Максимально благоприятный для кризисного периода уровень спроса на московские квартиры – вот, пожалуй, основной след, который оставит в истории столичного рынка жилья уходящий год. Количество зарегистрированных в Москве договоров долевого участия (ДДУ) от месяца к месяцу в этом году ставило все новые рекорды. Однако за увеличением объема предложения в столице спрос так и не угнался. Хуже всего пришлось подмосковным застройщикам – покупатели их квартир стали активно перетекать на московский рынок, где жилье упало в цене и оказалось в прямой конкуренции с областным.

Бурный спрос

В ноябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 3 844 договора долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья. По сравнению с октябрем число ДДУ выросло на 13,6%, с ноябрем прошлого года – на 140,1%. При этом, если если в течение 2015 г. ежемесячное количество ДДУ оставалось в целом на стабильном уровне и колебались в районе показатели 1 500 сделок, то в текущем году от месяца к месяцу отмечался явный рост количества сделок – 2 000 -2 700 сделок в начале года и более 3 800 к концу года.

Между тем, риэлторы и застройщики говорят о гораздо более скромных результатах в своих компаниях, но все они единодушно отмечают хороший прирост числа сделок. “В процентном соотношении можно говорить о 10-15% росте спроса в этом году. В декабре начался ажиотаж после затишья в первой половине ноября. Сейчас начались новогодние акции, заканчивается ипотека с господдержкой, начал укрепляться рубль, было несколько стартов продаж в новых, перспективных проектах – все это влияет на спрос”, – говорит председатель совета директоров компании “БЕСТ Новострой” Ирина Доброхотова.

Рост сделок на 15% в этом году в своей компании отмечает и исполнительный директор ГК “МИЦ” Даромир Обуханич. “Если сравнивать объем сделок в декабре по сравнению с ноябрем этого года, то прирост составил 35%. Количество сделок с привлечением ипотеки также возросло и, на данный момент в общем объеме достигает 75%”, – говорит Обуханич. Начальник отдела маркетинга ФСК “Лидер” Ксения Цаплина отмечает, что рост числа сделок в ее компании за 11 месяцев текущего года составил 10%.

 Выше среднего отмечают рост сделок в компании MR Group. По словам директора по маркетингу компании Евгении Старковой, за 11 месяцев сделки по площади выросли на 46% по количеству – на 38%.

Однако, по словам риэлторов и застройщиков, рост спроса в целом по рынку вовсе не означает, что в офисах продаж компаний стоят очереди из желающих приобрести жилье. Причин для значительного увеличения платежеспособности населения за минувший год также не наблюдалось. Даромир Обуханич покупательскую активность объясняет двумя факторами. Первый – это субсидирование ипотеки и снижение ипотечных ставок. Жилье в связи со снижением ипотечных ставок стало попросту доступнее. Это подтверждают и отчеты АИЖК, по итогам 11 месяцев 2016 г. Средняя ставка выдачи ипотеки в январе-октябре 2016 г. составила 12,67% против 13,58% в январе-октябре 2015 г. К концу ноября кредиты на покупку новостроек по программам с господдержкой подешевели до 10,9%, минимальная ставка снизилась до 10,5%.

 Второй фактор, вызвавший рост спроса, по словам Обуханича, – это изменение в структуре предложения, а именно – появление объектов меньшей площади по цене ниже рыночной. Да и самих объектов в этом году стало на рынке значительно больше. Таким образом, благодаря удешевлению ипотеки, корректировке цен на жилье в Москве (за последние два года они опустились примерно на 15-20% с учетом скидок и торга) значительно увеличилось число граждан, которые могут себе позволить столичную квартиру. Одним из основных источников дополнительного спроса для “старой” Москвы стали люди, которые еще год-два назад могли рассматривать только подмосковные варианты.

Цены не падают

Рост спроса и числа ДДУ не спровоцировал ценового обвала – цены на “старомосковские” новостройки в течение года продолжали топтаться на месте. По данным “БЕСТ Новострой” средневзвешенная цена “квадрата” на столичном рынке жилья в пределах старой Москвы по итогам года показала несущественный рост на 0,9% до 202 022 руб. (с учетом апартаментов, но без учета элитного сегмента, см. таблицу). Эксперты компании Est-a-Tet также подсчитали, что в сегменте квартир рост цен не превысил 1%. По данным “ИРН-Консалтинг”, в январе 2016 г. квадратный метр первичного жилья в зоне от ТТК до МКАД стоил 199 600 руб., а по итогам ноября – 198 700 руб.

 Более существенно цены менялись в разрезе классов. По данным “БЕСТ Новострой”, больше всего в цене выросли квартиры бизнес-класса – на 7% до 235 598 руб за кв. м. “На повышение цены в бизнес-классе повлияло два фактора: прямое повышение стоимости квартир по ряду проектов и выход нескольких новых комплексов по ценам выше среднерыночных”, – говорит Евгения Старкова из MR Group.

Почти неизменными остались в цене “квадраты” жилья комфорт-класса – рост на 0,6% до 152 174 руб. А вот в сегменте “эконом” провал оказался существенным – минус 14,4% до 127 193 руб. за кв. м (данные “БЕСТ Новострой). Ксения Цаплина из ФСК “Лидер” говорит, что существенное влияние на показатели сегментов массовогно жилья оказывает рост доли такой недвижимости на рынке. “Так, если в 2013 г. новые проекты жилья комфорт-класса не выходили в старой Москве в принципе, то в 2016 г. объем вышедших на рынок проектов комфорт-класса уже превышал 1 млн кв. м”, – подсчитала Цаплина. “Кроме того, в экономклассе изменилась структура предложения – более дорогое предложение в престижном районе ушло из реализации (ЖК “Вершинино”), вышел ЖК “Кварталы 21/19” с панельными домами”, добавляет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Почти на 3% по данным “БЕСТ-Новострой” снизилась стоимость жилья в проектах класса-премиум – до 410 557 руб за кв. м за счет выхода нового предложения, в том числе на начальной стадии строительства корпусов.

Несмотря на некоторую стабилизацию цен в этом году, порог входа на московский рынок жилья ощутимо провалился. “В Москве средняя цена на старте продаж варьируется в диапазоне 85 000 – 100 000 руб. за кв. м”, – говорит Даромир Обуханич, отмечая, что нижняя планка цены в большей степени относится к новой Москве. Ирина Доброхотова замечает, что в течение года этот порог опускался даже да 75 000 руб за кв. м – по такой цене (минимальной) в начале осени в продажу были выставлены квартиры в ЖК “Царицыно-2”. “По итогам ноября в Москве в моске на экспозиции квартир с таким порогом входа на рынок нет”, – говорит Доброхотова. Тем не менее, еще два года назад в столице невозможно было найти новостройку дешевле 140 000 руб. за “квадрат”, или 5 млн руб. за лот, отмечают эксперты “ИРН-Консалтинг”.

Рекордный рост числа ДДУ не привел к пропорциональному росту выручки застройщиков. По данным “МИЭЛЬ-Новостройки”, за текущий год средняя стоимость проданной квартиры в “старой” Москве по сравнению с докризисным периодом упала на 19,5%, с 15,5 млн руб. в 2014 г. до 12,5 млн в 2016 г. Из всех сегментов средний чек увеличился только в экономклассе – на 23,7%, с 4,7 млн до 5,8 млн руб. “В данном случае такой рост спровоцирован, прежде всего, увеличением предложения проектов экономкласса внутри МКАД. Например, всего за последние два года объем предложения в сегменте эконом вырос на 40,6%, при этом большая часть нового объема пришлась как раз на проекты внутри МКАД. Два года назад проекты были сосредоточены либо в Некрасовке, либо в ЗелАО. Сейчас же география проектов экономкласса стала шире – предложение есть в Рязанском районе и районе Южное Чертаново”, – комментирует гендиректор компании “МИЭЛЬ-Новостройки” Наталья Шаталина.

В сегменте комфорт средний чек, по данным “МИЭЛЬ Новостройки” составляет 8,45 млн руб., это на 9,5% ниже, чем а два года назад – 9,34 млн руб. В бизнес-классе показатель среднего чека снизился сразу на 17,2% – с 23 млн руб. в 2014 г. до 19 млн руб. в 2016 г.

Еще более бурное предложение

Несмотря на взрывной характер спроса в этом году, он все же не смог угнаться за еще более безудержным ростом предложения на рынке столичного жилья. По предварительным данным “БЕСТ Новострой” в текущем году на столичный рынок новостроек вышло 60 проектов, из которых 6 приходится на элитный сегмент (квартиры), 16 – на апартаменты всех классов, 22 на проекты бизнес- и премиум-класса и 16 – на массовое жилье. “В квадратных метрах объем предложения на экспозиции вырос на 114% до 2,6 млн кв м. жилья”, – говорит Ирина Доброхотова.

Столь значительное увеличение объема предложения не поддерживается спросом. Покупателей на всех явно не хватает. Это приводит к замедлению продаж в разрезе отдельных проектов. В результате девелоперы не успевают распродать все квартиры на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию. Все участники рынка отмечают появившуюся тенденцию роста доли предложения в готовых новостройках. “Есть такая тенденция. По объему площадей в новостройках, введенных в эксплуатацию, рост составил 15%, а по количеству квартир в сданных проектах – 12%”, – говорит Доброхотова. По ее подсчетам больше всего данная тенденция коснулась бизнес- и премиум класса, где не распроданными до сдачи домов остались 17% и 52% квартир соответственно.

 “За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от ТТК до МКАД увеличилось примерно в 1,6 раза. В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%”, – отмечает руководитель “ИРН-Консалтинг” Татьяна Калюжнова.

По подсчетам Юлии Сапор из Est-a-tet около 80% предложения на рынке новостроек сосредоточено в сегментах комфрт- и бизнес. “Причем ряд проектов “находится на границе” двух классов, что усиливает и без того растущую конкуренцию.Таким образом застройщикам для выживания приходится быстро совершенствовать продукт”, – говорит Сапор.

Другие запросы

Покупатели столичного жилья уже не готовы брать все подряд, лишь бы было дешево и в Москве. “Сейчас принцип работы застройщиков “и так купят” уже не работает. Конкуренция ужесточилась. Все застройщики стараются выделиться и найти свои “фишки”“, – говорит генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. “Спрос стал очень и очень выборочным”, – говорит Ксения Цаплина из ФСК “Лидер”. По ее словам покупатель в первую очередь стал уделять внимание техническим характеристикам проекта. “Если раньше главными критериями выбора были цена и локация, то сегодня это архитектура, наличие в проекте квартир нестандартного формата, благоустройство придомовых территорий”, – уточняет Цаплина.

“Фишки” очень важны, согласились в MR Group и сделали ставку на уникальность концепций проектов. Так, в проекте компании “Царская площадь” на территории зимой будет каток, а летом – фонтан, в проекте “Пресня Сити” – собственный музей хлебозавода. “Девелоперы сейчас даже при проектировании комплексов класса комфорт приглашают зарубежные архитектурные бюро. И само понятие “эконом” постепенно уходит. сейчас конкуренцию могут составить только качественные проекты с красивыми входными группами, индивидуальными фасадами”, – говорит Евгения Старкова из MR Group.

 Из новых покупательских запросов участники рынка отмечают рост интереса к покупке нескольких маленьких квартир с тем, чтобы затем их объединить в одну большую.

Избирательность и разборчивость сказалась на сроках принятия решений о покупки квартир – они увеличились, покупатели стали дольше думать и выбирать. “Срок принятия решения о покупке значительно увеличился. В элитном сегменте – до 6 месяцев, в комфортклассе – до 2 месяцев. Иногда покупатель не может сделать выбор между 20 объектами, чего раньше не было”, – говорит директор департамента розничных продаж PSN Group Екатерина Тейн. Даромир Обуханич также говорит, что срок принятия решений о покупке квартиры в этом году вырос и в среднем составляет около 1 месяца.

Небольшая коррекция продолжится

Все опрошенные “Ведомостями” участники рынка в следующем году прогнозируют выход значительного количества новых проектов, в том числе и на территории бывших промзон. Однако экономика пока не располагает к существенному увеличению платежеспособности населения, и рынок вряд ли сможет поглотить все запланированные объемы при текущем уровне цен. По словам Ирины Доброхотовой спрос на рынке могут поддержать льготные ипотечные ставки и перманентные скидки и акции от застройщиков. По мнению специалистов портала Irn.ru, пока не произойдет ощутимого снижения объемов предложения, не изменится и ценовая динамика, установившаяся в последние два года. Резкого обвала цен не произойдет – цены будут снижаться постепенно. И даже в худшем случае коррекция цен не превысит 10-15% в перспективе двух-трех лет.

Как изменилась стоимость квартир в новостройках в 2016 году

 Административный округ

 Цена в 2016, руб. за кв. м*

 Изменение за год

 Центральный

 280 810

 -4,4%

 Западный

 239 145

 -6,4%

 Северо-Западный

 237 009

 9,4%

 Северный

 218 021

 3,9%

 Юго-Западный

 201 640

 -9,7%

 Восточный

 196 235

 0,8%

 Северо-Восточный

 169 312

 -4,7%

 Южный

 163 222

 0,9%

 Юго-Восточный

 146 768

 1,8%

 Средняя цена

 202 022

 0,9%

 Сбросить сортировку

 * Расчет производился по данным за 11 месяцев

Цены указаны без учета скидок и предложения в элитном классе

Расчет сделан по жилью в границах старой Москвы

Источник: “БЕСТ-Новострой”

“Вторичка” дешевеет

В отличие от новостроек, рынок вторичного жилья не смог похвастаться в уходящем году взрывным спросом. Покупатели не очень-то торопились за вторичными квартирами и принимали решение о покупке жилья только исходя из неотложной потребности в решении жилищных вопросов. Однако обвального падения спроса рынок благополучно избежал и даже продемонстрировал некоторую положительную динамику по отношению к 2015 г. Так, по данным Росреестра, за 11 месяцев уходящего года количество переходов прав собственности в Москве выросло на 10,4% по отношению к аналогичному периоду 2015 г. В то же время, покупатели хотя и адаптировались к кризису, но спрос еще не вернулся на докризисный уровень. По данным Росреестра, количество переходов прав собственности за 11 месяцев текущего года оказалось на 24,9%, чем тот же показатель в 2014 г. и 14% меньше, чем в 2013 г.

Прежде всего на пользу “вторичке” не пошла высокая активность застройщиков, их финансовая гибкость и выход на рынок большого объема предложения новостроек. Все это перетянуло на первичный рынок значительную долю покупателей вторичных квартир. В итоге цены на рынке вторичного жилья ощутимо просели. По данным компании “Миэль-Сеть офисов недвижимости” средняя удельная цена предложеная на вторичном рынке Москвы за 11 месяцев текущего года снизилась на 4,5%. О похожем уровне снижения цен предложения говорят и эксперты “Инком Недвижимость”. По данным департамента вторичного рынка компании компании, по результатам 11 месяцев 2016 г. средневзвешенная цена предложения по округам Москвы (включая ЗелАО) снизилась на 4,1% – с 198, 500 руб. в 2015 г. до 190 500 руб. в 2016 г. При этом вторичное жилье в Москве дешевело планомерно – от месяца к месяцу отрицательная коррекция составляла 0,3-0,5%.

 Согласны на скидку

Однако приведенные цены – это та стоимость, за которую продавцы выставляют свои квартиры. Реальные же сделки проходят по ценам гораздо ниже заявленных. “Реальное снижение среднего уровня продажных цен по результатам заключенных сделок за последний год составило как минимум 10%”, – говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимость”. Он отмечает, что доля продаж квартир на вторичном рынке с дисконтом в 2016 г. находилась на историческом пике – 86%. Средний уровень скидок за три осенних месяца в этом году оценивается в 8,4%. “В этом году собственники все так и не смогли привыкнуть к нынешним ценам на недвижимость, и, выставляя квартиру на продажу, убеждают риэлтора “А давайте попробуем!”. Лишь долгое и бесплодное ожидание “идеального” покупателя приводит к тому, что они соглашаются на скидку. Вот это “давайте попробуем” – любимая мантра продавцов – и объясняет тот факт, что большинство объектов на вторичном рынке жилья реализуется со скидкой”, – говорит Шлома.

Падение стоимости сделок привело к тому, что в этом году впервые в истории московской недвижимости вторичное жилье по цене вплотную приблизилось к стоимости аналогичных новостроек, а в ряде случаев оказалось даже дешевле. “Таким образом, под угрозой оказалось ключевое конкурентное преимущество первичного рынка – привлекательная для потребителя цена (в среднем на 20-30% ниже “вторички”). При этом вторичный рынок жилья, не ограниченный порогом рентабельности, имеет потенциал к дальнейшей ценовой коррекции”, – говорит Шлома.

 Что за сколько покупают

Показательной особенностью структуры предложения на московском вторичном рынке в 2016 г. стало затоваривание дешевым жильем и снижением спроса на него. Так, по данным “Инком Недвижимость” в ноябре в Москве продавалось 3007 квартир стоимостью до 5 млн руб. (6,7% от общего объема предложения). Между тем покупатели выбирают более качественное и дорогое жилье. Так, по данным “Миэль-Сеть офисов недвижимости”, в Москве в ноябре средняя цена проданных квартир составила 9,3 млн руб., что на 3% выше, чем в ноябре 2015 г. Одновременно доля продаж в бюджете до 6 млн руб. составила 22% от всех сделок. В то время как в ноябре 2015 г. этот показатель составлял 26%.

При этом, по словам риэлторов, в данный момент 9 из 10 представленных к реализации квартир – это варианты, расположенные в устаревшем жилом фонде (в первую очередь в брежневских пяти-девятиэтажках, а также в сталинских домах с истекающим сроком эксплуатации) в спальных районах.

По данным “Инком Недвижимость” по итогам ноября в границах “старой” Москвы было выставлено на продажу 42 955 квартир. Это на 7,5 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом Сергей Шлома оговаривается, что в реальных сделках участвуют только 20% представленных квартир. Оставшиеся 80% – переоцененные предложения или “дубли” (варианты, занесенные в разные базы данных). “В условиях сокращения спроса данное количество “реальных” объектов можно считать удовлетворительным для рынка”, – говорит Шлома. Он отмечает, что сокращение преложения отчасти произошло в результате относительной активности покупателей на летнем рынке, значительная часть которых из-за ухудшения финансового положения отложила поездку на “юга” или за границу и осталась в период отпусков в столице, занимаясь покупкой или продажей жилья. Кроме того, часть квартир была снята с продажи самими собственниками, заработавшими “синдром разочарованного продавца”. Не получив предложения о покупке даже после многочисленных просмотров, они разочаровываются в ситуации на рынке, игнорируют рекомендации риэлторов, советующих снизить цену предложения и откладывают сделку.

Как изменились цены на квартиры на вторичном рынке

 Административный округ

 Цена за 2016*, руб. за кв. м

 Изменение за год,%

 Центральный

 380 000

 2,4%

 Западный

 209 800

 -3,2%

 Юго-Западный

 187 000

 -4,8%

 Северный

 184 300

 -5,4%

 Северо-Западный

 183 800

 -5,3%

 Северо-Восточный

 172 500

 -6,3%

 Южный

 164 400

 -5,2%

 Восточный

 158 600

 -6,1%

 Юго-Восточный

 156 000

 -6,1%

 Зеленоградский

 108 300

 -9,7%

 Cредняя стоимость

 190 500

 -4,1%

 Сбросить сортировку

 Расчет проводился по итогам 11 месяцев

Цены указаны без учета скидок

Источник: “Инком-Недвижимость”

“Вторичка” дорожать не будет

Разворота ценового тренда на вторичном рынке Москвы риэлторы в обозримом будущем не ожидают. “Мы рассматриваем два варианта развития событий на вторичном рынке жилья в 2017 году: как минимум цены на недвижимость останутся на этом же уровне, как максимум – в будущем году будет продолжаться такое же неспешное – около 5-7% в год – “сползание” цен. Сценарий с ростом цен в ближайшей перспективе не рассматривается”, – говорит Сергей Шлома.

По мнению управляющего директора брокерского департамента “МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости” Александра Москатова, средняя удельная цена предложения за 2017 г. может снизиться на 3-5%, “преимущественно за счет переоцененных объектов, которых сегодня на рынке остается довольно много” (данные по Irn.ru)

Автор: Мария Соловиченко, Елена Никитина / Ведомости

http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/12/23/670444-kvartiri-moskve