Хотя ипотека в России уже третий месяц работает без господдержки.

Скептики прочили не просто падение, а резкий спад на рынке жилищного кредитования, который не сможет выжить без субсидирования. Но рынок повел себя иначе.

Ипотека вдруг пошла в рост, несмотря на завершение программы субсидирования процентных ставок по кредитам на приобретение жилья в новостройках, констатируют в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

За январь 2017 год выдано ипотечных кредитов на 71 миллиард рублей, это на 15 процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным АИЖК, средневзвешенная ставка по ТОП-15 банков на первичном рынке жилья в марте составила11,05 процента, что на 0,24 процентных пункта ниже февральского показателя. “В январе – феврале 2017 года мы наблюдаем беспрецедентное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейших ипотечных игроков – Сбербанка, группы ВТБ, АИЖК, – сообщили в агентстве. А уровень ипотечных ставок на первичном рынке жилья опустился еще ниже, чем во время действия госпрограммы. Ставки предложения ипотечных кредитов в начале 2017 года находятся на исторических минимумах, уверены эксперты. Еще никогда ипотека в новостройках не была такой доступной. И это не предел.

 - Изменение ключевой ставки ЦБ для банков является стратегическим ориентиром по последующему пересмотру ставок, – рассказал “РГ” заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. – Постепенное снижение ставок в большей степени происходит из-за того, что банки выстраивают свою процентную политику исходя из сложившейся стоимости ресурсной базы и спроса граждан на ипотечные кредиты. Мы рассчитываем, что к концу 2017 года произойдет снижение рыночных ставок по ипотечным кредитам.

Он также сообщил, что следующим этапом развития рынка ипотеки станет выпуск ипотечных облигаций с поручительством АИЖК, которые обеспечат банкам равный доступ к источникам долгосрочного финансирования ипотечных кредитов и инструментам управления кредитным риском. “Таким образом, за счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска банки смогут снизить ставки”, – уверен Никита Стасишин.

Напомним, что еще в прошлом году АИЖК объявило о подготовке первых сделок по выпуску однотраншевых ипотечных ценных бумаг на сумму более 150 миллиардов рублей с банками, занимающими 80 процентов ипотечного рынка. “Мы ожидаем, что новый механизм выпуска однотраншевых ипотечных бумаг с поручительством АИЖК будет особенно востребован среди частных банков, для которых доступ к дешевому фондированию является наиболее актуальным”, – прокомментировал генеральный директор АИЖК Александр Плутник. Ожидается, что “Фабрика ИЦБ” должна стать ключевым механизмом развития вторичного рынка ипотечного кредитования. По словам Александра Плутника, необходимая для запуска программы инфраструктура уже создана.

На снижение ипотечных ставок не отреагировал только рынок элитной недвижимости. Как сообщил “РГ” директор департамента жилой недвижимости GornDevelopment Михаил Бузулуцкий, наличие ипотеки у застройщиков премиального жилья является больше сервисной составляющей, чем реальным драйвером продаж. Ведь доля ипотечных сделок в этом сегменте не превышает 10 – 15 процентов.

Элитный и премиальный сегменты жилой недвижимости наиболее устойчивые при любой ситуации в экономике. “Если до кризиса доля сделок с привлечением заемных средств достигала 30 процентов, то сейчас ипотеку берут в единичных случаях, причем в низком для элитного сегмента бюджете – до $1,5 миллиона, – пояснила “РГ” эксперт по продажам элитной недвижимости “КМ Девелопмент” Мария Пехтерева. – В докризисные годы ипотека была достаточно популярным инструментом: для одних это была возможность приобрести недвижимость в более высоком сегменте, для других способ не изымать оборотные средства из бизнеса. А для третьих неплохой вариант для “отбеливания” капитала.

Сейчас же в 90 процентах сделки в высоком ценовом сегменте происходят за счет собственных средств покупателя. Интересно, что увеличилась доля сделок за безналичный расчет. Это связано с тем, что рынок становится более прозрачным и продавцы и покупатели тщательно взвешивают собственные риски и оценивают силы”.

Эксперт уверена, что снижение ипотечных ставок не повлечет за собой снижения цены на элитную недвижимость, так как на рынке действуют другие правила. “Сегодня мы видим, что цены на дорогую вторичную недвижимость падают, но это связано не с общей конъюнктурой рынка, а с тем, что изначально переоцененные объекты выставляются по рыночным ценам, – сообщила Мария Пехтерева. – С середины прошлого года мы наблюдаем явное оживление рынка. Ликвидные объекты вымываются очень быстро как на первичном, так и на вторичном рынке элитной недвижимости. Несмотря на то что курс рубля растет, застройщики планомерно повышают цены по мере реализации очередной стадии строительства, что соответствует практике докризисных времен”.

Замечено, что активность девелоперов проявляется главным образом в московском регионе. Выступая на завершившейся в Каннах Международной деловой выставке MIPIM, Никита Стасишин просил обратить внимание и на российские города, имеющие потенциал для масштабных строек. По его словам, это необходимо для увеличения объемов жилищного строительства, а также успешной реализации приоритетного проекта “Ипотека и арендное жилье”.

“Одним из источников комплексного освоения территории внутри городов может быть реорганизация промышленных зон, в том числе вовлечение под жилищное строительство таких территорий”, – сообщил “РГ” чиновник. И добавил, что с 1 января этого года вступил в силу Закон об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон. “Такие земли в основном находятся в крупных городах, а территории с огромными, но невостребованными площадями подразумевают большой объем строительства и ввод жилья, что в свою очередь оказывает стимулирующее воздействие на инвестиционную привлекательность сферы жилищного строительства, – пояснил Никита Стасишин. – Для оказания государственной поддержки в рамках реализации приоритетного проекта “Ипотека и арендное жилье” АО “АИЖК” реализуется программа по вовлечению федеральных земель под жилищное строительство общей площадью 13,5 тысячи гектаров, расположенных внутри городов с численностью населения более 250 тысяч человек”.

Кроме того, в федеральном бюджете на 2017 год предусмотрено субсидирование в размере 20 миллиардов рублей. Эти деньги целевым образом направляются бюджетам субъектов Российской Федерации на строительство объектов инфраструктуры в рамках проектов развития территории. “Таким образом меры, реализуемые на федеральном и региональном уровнях, позволят переориентировать интерес застройщиков на территории”, – заключил Никита Стасишин.

Автор: Ольга Бухарова