Россияне едут в Крым

“Сценарий “купить сейчас, подождать роста цен, продать и заработать” при существующей макроэкономической и внутрирыночной конъюнктуре маловероятен, – оценивает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. – Уровень цен на полуострове сейчас скорее завышен – он близок к значениям, отмечаемым в “большом” Сочи, при заметном разрыве в уровне инфраструктуры, сервиса, транспортной доступности на фоне издержек переходного периода”.

Но свой покупатель у недвижимости в Крыму постепенно появляется. “Сотрудники силовых ведомств и часть госслужащих, которым запрещен или ограничен выезд за границу и/или покупка недвижимости там. Те, кому подходит климат крымских курортов, более мягкий, с меньшим уровнем влажности воздуха по сравнению с Сочи”, – перечисляет аналитик. Покупают в основном для себя в отличие от 2014 г., когда цены были ниже. “После первого бума и подросших на его фоне цен инвестиционная привлекательность недвижимости полуострова практически сошла на нет. Понятно, что вложения окупятся лишь после того, как будут сданы в эксплуатацию запланированные инфраструктурные объекты, а на это может потребоваться и 5, и 10 лет”, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров “Бест-новостроя”. “Волна инвестиционного спроса, которая пришла в Крым после присоединения полуострова к России, схлынула, и уже около года никто не записывается в очередь на крымскую недвижимость”, – делится Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка “Инком-недвижимости”. “Риски достаточно велики”, – добавляет Татьяна Мазаева, директор департамента продаж “Резиденции “Дипломат” (проект строится в Ялте). В том числе – риск недостроя, поэтому на нулевом этапе объекты не берут, хотя предпочтение покупатели “летней резиденции у моря” отдают новостройкам. Ее слова подтверждают в офисе “В Симферополе” сети офисов недвижимости “Миэль”. “Цены на новостройки более доступны. Жилой фонд на вторичном рынке преимущественно представлен морально устаревшими домами, – объясняет предпочтения покупателей Ирина Доброхотова.

Так или иначе, спрос на недвижимость в Крыму растет довольно высокими темпами. Так, согласно статистике, опубликованной на сайте Росреестра, на полуострове за январь – март 2016 г. было подано 136 027 заявлений на государственную регистрацию прав недвижимого имущества и сделок с ним, в том числе 109 033 заявления от физических лиц. В I квартале 2015 г. заявлений было 50 368 (39 704 от физлиц). Всего за 2015 г. – 360 785 заявлений (288 603 от физлиц). По договорам купли-продажи (мены) на жилые помещения зарегистрировано в I квартале 2016 г. 9948 прав, что на 69,1% больше, чем в I квартале 2015 г. (5883 прав). “На фоне общего уменьшения числа операций на рынке недвижимости в городах РФ у рынка крымской недвижимости хорошая динамика”, – считает Роман Мурадян, управляющий директор компании “Миэль – сеть офисов недвижимости”. “За менее чем три года спрос увеличился примерно в 2,5 раза”, – оценивает Мазаева.

По данным Татьяны Мазаевой и Ирины Доброхотовой, сейчас в Крыму (на Южном берегу Крыма) 50% сделок купли-продажи недвижимости совершают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, а также Тюмени, Новосибирска, Нижневартовска и Екатеринбурга. “После того как в Крыму начал работать Росреестр и рынок недвижимости стал доступен для совершения операций, около 90% всех сделок здесь совершали покупатели, на полуострове не проживающие”, – считает Доброхотова. Оценить объем инвестиционных сделок с жильем опрошенные “Ведомостями” эксперты не берутся. Но, по словам Мурадяна, объекты на Южном берегу Крыма покупают в том числе и для сдачи в аренду. В “Миэле” отмечают интерес российских покупателей к объектам самых разных ценовых категорий.

Цены высокие и в долларах

“Выбор велик: квартиры, дома различных сегментов, таунхаусы, земля под ИЖС и т. д., – рассказывает Мурадян. – В Ялте, Форосе, Феодосии и Евпатории представлено много объектов уровня де-люкс, чем ближе к морю, тем дороже. В Ялте активно проходят сделки в дорогом сегменте, от 150 000 руб. за 1 кв. м. Есть спрос на старые домовладения в центре – под новое строительство, на участки (тут главное – близость необходимых коммуникаций)”. Ольга Гусева, коммерческий директор УК “Фонд Юг”, выделяет спрос именно на землю: “Покупают участки либо свободные, либо со старыми домами, которых на полуострове большинство. Сотка стоит в среднем 500 000 руб., но в Ялте может быть и дороже 1 млн, в Севастополе можно найти предложения за 300 000-400 000 руб.”.

Добротные новые дома с землей в частном секторе дороги, добавляет она. В основном, по словам риэлторов, спросом пользуются квартиры с черновой отделкой в новостройках. Инвесторы, появляющиеся на полуострове, рассматривают коммерческие объекты (гостиницы, мини-отели, землю под строительство).

Цены на жилье крымских курортов догоняют московские, – заметили специалисты портала “Мир квартир”. Например, в Форосе 1 кв. м в новостройке предлагается за 168 827 руб., в среднем объект обойдется в 10,9 млн руб. В Ялте средний ценник – 156 157 руб. за 1 кв. м и 13,8 млн руб. за лот, примерно столько же – в Гурзуфе. Дешевле Керчь (60 33 руб. за 1 кв. м) и Феодосия (60 397 руб. за 1 кв. м).

По данным “Миэль-франчайзинга”, разброс цен на “домик у моря” летом 2016 г. – от 800 000 до 160 млн руб. В базах данных крымских офисов “В Севастополе”, “В Симферополе” и “В Ялте” “Миэля” самое недорогое предложение – 793 000 руб. за дом площадью 40 кв. м на четырех сотках в 4 км от Черного моря, но рядом с озером (село Михайловка). Там же предлагается садовый домик 70 кв. м за 950 000 руб. Самое дорогое предложение – вилла в Массандре за 227,5 млн руб.: 25 соток, два дома (373 и 166 кв. м) и два бассейна, 15 минут от берега и виды на море. Вилла в Гурзуфе выставлена за 162,5 млн руб. (520 кв. м, 11 соток, бассейн с подогревом, до моря 550 м), дом в Ливадии – за 109,2 млн руб. (195 кв. м, 8 соток). Став российским, жилье на ЮБК подорожало процентов на 30. Впрочем, Ирина Доброхотова советует не забывать: “Цены реальных сделок могут отличаться в меньшую сторону – в регионах России сейчас до 80% сделок совершается с дисконтом”.

Берег российский

Протяженность береговой линии России – более 37 000 км, но 90% побережья приходится на практически безлюдные просторы Северного Ледовитого и Тихого океанов, напоминают в аналитическом центре ЦИАН. На оставшихся 2500 км берегов Балтийского, Черного, Азовского, Каспийского и Японского морей находится немало комфортных и интересных городов с развивающимися рынками жилой недвижимости. В ЦИАНе подсчитали, что средняя стоимость 1 кв. м в 13 прибрежных городах от Балтики до Тихого океана составляет 68 500 руб., на 13,5% выше, чем уровень цен по всему массиву городов РФ. Основные курортные территории – Краснодарский край и Крым. Развитие курортов на Азовском море – в Ейске – осложняется, по мнению аналитиков, “возросшей конкуренцией со стороны крымских курортов и сложностями в реализации проекта игорной зоны “Азов-сити”, которой не удалось пока вдохнуть новую жизнь в восточное Приазовье” (говорится в распространенном ЦИАНом пресс-релизе).

После вхождения в состав РФ Крым оказался единственным регионом с долларовым рынком недвижимости, – напоминают в ЦИАНе (например, в компании, строящей в Ялте “Резиденции “Дипломат”, оценивают 1 кв. м нового элитного жилья на ЮБК в $6000-11 000, сумму сделки – в $700 000-800 000). “Застройщики позиционируют объекты в валюте и на ней формируют свои бюджетные ожидания”, – подтверждает Шлома. Он приводит пример из Севастополя: “В новостройке на стадии строительства год назад квартира предлагалась по $1700 за 1 кв. м, сегодня пытаются продавать по $2100 за 1 кв. м. Застройщик не снижает цену, хотя, по откликам, продажи идут плохо”.

За два года цены, номинированные в рублях, в Ялте и Севастополе поднялись с 35 000-50 000 руб. до 85 000-100 000 руб. за 1 кв. м (данные ЦИАНа). Этот рост “включил” в себя как ожидания, связанные с изменением статуса полуострова, так и девальвацию рубля. Сейчас часть квартир в Крыму выставляется в рублях, часть – с использованием курса, отличающегося от официального. Снижение цен предложения – минус 4,5% в Севастополе и минус 3,5% в Ялте – в ЦИАНе связывают с укреплением рубля в последние месяцы и постепенным переходом рынка на российскую валюту. Цены могут еще снижаться от текущих уровней – ялтинские и севастопольские метры дороже, чем в любом региональном центре РФ, а доходы жителей полуострова невысоки. Рыночные ставки аренды, которые быстрее реагируют на изменения и лучше отражают реальный уровень спроса и предложения, в Крыму ниже, чем в сопоставимых городах-курортах Краснодарского края, – еще один аргумент за коррекцию, считают в аналитическом отделе ЦИАНа. За рост на побережье Черного моря “играла” растущая популярность внутреннего туризма. Татьяна Мазаева, как и ее коллеги, считает, что цены на недвижимость здесь могут подрасти на 10-15% после окончания строительства моста через Керченский пролив (должен быть введен в эксплуатацию к концу 2018 г.) и общего улучшения инфраструктуры региона. “Однако все зависит от спроса и политической ситуации в стране”, – оговаривается она. “Даже тогда ни о каком волшебном росте в перспективе ближайших двух лет речи нет”, – уверен Сергей Шлома.

Мало строят

По данным Росстата, всего в 2015 г. в Крымском федеральном округе было выполнено строительных работ на общую сумму более 5 млрд руб., что на 16% выше уровня 2014 г. (с момента вхождения Крыма в состав РФ).

Общая площадь жилого фонда полуострова в 2014 г. составляла около 49 млн кв. м: 40,5 млн кв. м приходится на Республику Крым, 8,5 млн кв. м – на город федерального значения Севастополь. “Обеспеченность жильем на одного жителя – 20,4 кв. м (в России – 23,7 кв. м). Чтобы выйти на среднероссийский показатель, необходимо увеличить жилищный фонд как минимум на 8 млн кв. м, – подсчитывает Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), – и это без учета решения вопроса ветхого и аварийного жилья”.

Старое жилье и плохая инфраструктура

По данным министерства экономического развития Республики Крым, 18,7% жилых домов были построены еще до 1920 г., 11,3% от общего объема жилищного фонда составляют объекты с износом основных фондов более 70%. Федеральной целевой программой “Социально-экономическое развитие Республики Крым и города Севастополя до 2020 г.” предусмотрено выделение с 2015 по 2020 г. 681 млрд руб. из госбюджета на строительство инфраструктуры, социальных объектов, индустриальных парков, а также объектов энергетического комплекса и водоснабжения полуострова. Однако, как объявил министр Алексей Улюкаев, по итогам 2015 г. из запланированных 107 млрд руб. бюджетных годовых ассигнований освоено только 20%, оставшаяся часть перенесена на период после 2017 г.

За 2015 г. в Крымском федеральном округе было введено 354 200 кв. м жилья. В Краснодарском крае, который превосходит полуостров по площади и по населению всего в три раза, объем ввода жилья составил 4,6 млн кв. м, в 13 раз больше.

Общероссийский путь стимулирования строительства через субсидирование ипотечной ставки пока что в полную меру в Крыму не заработал, считают в РАСКе. За период с III квартала 2014 г. по конец мая 2016 г. было заключено 450 ипотечных контрактов на общую сумму 939 млн руб. Впрочем, объемы ипотечного кредитования возрастают от квартала к кварталу в геометрической прогрессии. Госпрограмма субсидирования ипотеки для новостроек по факту заработала только в конце января 2016 г. На данный момент в этой программе на территории Крыма участвуют два банка: РНКБ (Российский национальный коммерческий банк) и банк “Россия”, по 2,7 млрд руб. на банк, по данным РАСКа. Однако льготная ставка распространяется только на объекты, которые возводятся и продаются в соответствии с ФЗ-214 “О долевом строительстве”, а таких обнаружено всего 11. По программе субсидирования ипотеки было выдано всего 27 кредитов на 41 млн руб. по состоянию на 1 июня 2016 г. Для сравнения: в среднем по России доля субсидированной ипотеки в общем объеме выданных ипотечных кредитов составляет 35%.

По мнению аналитиков ЦИАНа, высокие цены как на вторичном рынке, так и на новостройки сдерживают потенциальных покупателей из Центральной России или северных регионов, которые могли бы подыскивать себе “на старость” жилье в более комфортном климате. Дороговизну новостроек аналитики объясняют в том числе достаточно высокой себестоимостью строительства: “Крым и кавказское побережье относятся к сейсмоопасной зоне, большинство свободных земельных участков характеризуются сложным рельефом и инженерно-геологическими условиями”. Стройматериалы в Крым доставляют через паромную переправу, что также сказывается на себестоимости.

Не только строительные риски и цены сдерживают спрос. “Одна из существенных проблем вложения в жилую недвижимость на территории Республики Крым заключается в том, что ее статус в составе РФ не признается украинскими властями, а у властей Республики Крым и ее регистрационных органов (Госкомрегистр, образованный в Республике Крым, действует с июня 2014 г.) нет доступа к сведениям украинского государственного реестра недвижимости (УГРН) по сделкам и правам, зарегистрированным до июня 2014 г., – комментирует Василий Шарапов, юрист девелоперской компании “Сити-XXI век”. – Фактически регистрационная и кадастровая системы Республики Крым формируются сейчас с нуля”. Правовая неопределенность – серьезный минус в глазах инвесторов.

Протяженность береговой линии России – более 37 000 км, но 90% побережья приходится на практически безлюдные просторы Северного Ледовитого и Тихого океанов, напоминают в аналитическом центре ЦИАН. На оставшихся 2500 км берегов Балтийского, Черного, Азовского, Каспийского и Японского морей находится немало комфортных и интересных городов с развивающимися рынками жилой недвижимости. В ЦИАНе подсчитали, что средняя стоимость 1 кв. м в 13 прибрежных городах от Балтики до Тихого океана составляет 68 500 руб., на 13,5% выше, чем уровень цен по всему массиву городов РФ.

Анапа – основной конкурент курортного Сочи в Краснодарском крае – значительно уступает олимпийской столице по уровню цен на жилье. Средняя стоимость метра на вторичном рынке здесь обойдется в 63 501 руб. (данные Domofond.ru). И дорожают квартиры в Анапе не столь быстрыми темпами – за год, по оценкам ЦИАНа, стоимость прибавила 1,9%

На втором месте расположился Владивосток. Подсчетам Domofond.ru

Квартиры в Сочи продолжают дорожать. По итогам первого полугодия 

А вот жилье на побережье Азовского моря падает в цене. Так, в Ейске за год, по данным ЦИАНа, квартиры на вторичном рынке подешевели на 4,3% до 47 100 руб. за

Цены на жилье на побережье Краснодарского края выросли почти во всех городах. Квартиры в Новороссийске подорожали за год меньше всего – лишь на 0,6%. В конце июня 2016 г., по оценкам ЦИАНа, они продавались по цене 55 800 руб. за 1 кв. м

Квартиры в Туапсе подорожали за год всего на 0,9% до 56 000 за 1 кв. м (данные ЦИАНа)

Из всех прибрежных городов самым недорогим оказался квадратный метр в Таганроге – жилье в нем за год подешевело на 5,5% и на конец первого полугодия в среднем стоило 39 100 за

Одним из самых дорогих, по подсчетам аналитиков ЦИАНа, оказалось жилье в Ялте – квадратный метр на вторичном рынке обходится покупателям в среднем в 99 200 руб. – на 3,5% меньше, чем год назад. Правда, за два года цены, номинированные в рублях, в Ялте и Севастополе поднялись с 35 000-50 000 руб. до 85 000-100 000 руб. за 1 кв. м

Квадратный метр жилья в расположенном у Финского залива Сестрорецке в среднем стоит 92 100 руб., подсчитали аналитики ЦИАНа. Такая высокая стоимость определяется близостью к Санкт-Петербургу, отмечают аналитики. Сестрорецк – это часть Курортного района Северной столицы. Добраться из города автобусом до станции метро “Черная речка” или на электричке до Финляндского вокзала можно за 30-50 минут. За год стоимость жилья на вторичном рынке снизилась на 4,2%, аренда – на 5,5%

Квартиру в Зеленоградске Калининградской области можно купить за 59 200 за 1 кв. м. При этом за год цены на вторичное жилье в этом городе снизились в среднем на 3,8% (данные ЦИАНа)

После вхождения в состав России Крым оказался единственным регионом с долларовым рынком недвижимости

Севастополь – на пятом месте. Жилье в самом густонаселенном городе Крымского полуострова стоит в среднем от 86 100 руб. (данные ЦИАНа) до 90 120 руб. (данные Domofond.ru.)  

Автор: Елена Никитина, Оксана Самборская 

http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/07/12/648865-zhile-v-krimu