На столичном рынке новостроек около сотни высотных проектов
Города растут вверх, и с этим ничего не поделаешь. По сравнению с современными небоскребами семь сталинских высоток – просто кубики в песочнице. У Москвы давно другие доминанты, например, силуэты небоскребов “Москвы-Сити” просматривается со многих точек города. Среди покупателей есть любители “высотного” образа жизни, они прицельно подбирают себе квартиры и апартаменты на последних этажах, тем более что девелоперы размещают там уникальные лоты.
Что такое “супертолл”
Один из главных мировых трендов в урбанистике – принцип разумного землепользования, согласно которому крупные города должны расти вверх, а не вширь, отмечает Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. Поэтому неудивительно, что количество высотных домов и небоскребов в густонаселенных мегаполисах увеличивается, и в этом плане Москва не является исключением.
В Москве строят и высотные здания, и небоскребы. Согласно российскому градостроительному документу СП 267, который приводит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости “Бон Тон”, высотные жилые здания – это дома высотой более 75 м (от 25 до 29 этажей). Небоскребами принято считать здания выше 100 м (от 30 этажей).
В мировой практике небоскребы также называют “супертоллами”, дополняют в пресс-службе Capital Group. Они отличаются высотой (не менее 150 метров), обязательно авторской архитектурой, высокотехнологичным строительством с инновационными решениями и высококлассной инженерией. Эти характеристики относятся и к зданиям выше 100 метров.
Сто проектов в Москве
По данным Tekta Group, с 2017 года количество жилых небоскребов в Москве выросло более чем в полтора раза. В конце 2020 года покупателям предлагались лоты в 47 проектах (вместо 31 в 2017 г.), где хотя бы один корпус (или весь комплекс) был выше 100 метров. На долю высотных новостроек приходилось около 19% от всех квартир и апартаментов. В 2021 году Москомархитектуры рассмотрел проекты 102 зданий, превышающих 75 м (более 25 этажей).
А сегодня, по информации агентства недвижимости “Бон Тон”, на первичном рынке жилой недвижимости представлено 33 высотных проекта площадью 365,7 тыс. кв. м и 66 небоскребов площадью 763 тыс. кв. м. 41 небоскреб введен в эксплуатацию, еще 21 проект находится в стадии строительства, уточняют в Capital Group.
Чаще всего высотные проекты возводятся рядом с ТТК. Среди московских округов по строительству высотных зданий и небоскребов лидирует ЗАО. “Наиболее масштабным высотным проектом здесь является ЖК “Береговой-2”, а небоскребом – “Матвеевский парк”, – комментирует Наталия Кузнецова (“Бон Тон”).
По количеству высотных ЖК в реализации первенство за ЮАО (7 проектов), где в шаговой доступности от реки предлагаются, преимущественно, комплексы бизнес-класса. Среди округов с наибольшим количеством небоскребов, кроме ЗАО, эксперт отмечает САО, где большей частью представлены проекты комфорт- (7 из 12) и бизнес-класса (4).
Наиболее интересный сегмент высотного рынка – это, конечно, упомянутые “супертоллы”. Как отмечают в Capital Group, предложение таких уникальных зданий пополняется значительно реже, чем просто высотных. Связано это со значительной сложностью и высокой себестоимостью строительства. Основная часть супертоллов находится в локации “Москва-Сити”. Правда, в последние годы предложение небоскребов выходит и за пределы “Сити”: формат набирает все большую популярность, растет спрос на супертоллы в разных локациях. И, например, Capital Group реализовала один из проектов небоскребов, жилой комплекс “Небо”, в районе Раменки (ЗАО).
В основном комфорт- и бизнес-класс
По информации “Бон Тон”, 80,8% предложения высотных жилых домов и 98,3% небоскребов относится к комфорт- и бизнес-классу.
Что касается супертоллов, то, как утверждают в Capital Group, наибольшая их часть реализуется в классах “премиум” и “элит”. Например, комплекс небоскребов с квартирами Capital Towers на Краснопресненской набережной и многофункциональный комплекс “Око” в “Москва-Сити”. Capital Towers интересен еще и тем, что в нем продаются квартиры, а не апартаменты, обычные для супертоллов.
Среди основных девелоперов, занимающихся высотным строительством – ПИК, MR Group, Capital Group. Согласно статистике “Бон Тон”, более четверти высотных проектов возводит девелопер ПИК (9 комплексов). В строительстве небоскребов наиболее активные компании – ПИК и MR Group, которые реализуют сегодня 20 и 12 таких проектов соответственно. А компания Capital Group в качестве девелопера или технического заказчика строит или уже построила 45% недвижимости ММДЦ “Москва-Сити”.
Инфраструктура для жизни и работы
Высотные дома – это всегда много квартир, много новых жильцов и нагрузка на районы. В связи с этим важно, как застройщики работают с инфраструктурой, прежде всего социальной.
“Такие социальные объекты, как школы, детские сады и т.д., можно встретить лишь в крупных проектах, площадь территории которых позволяет их реализацию, например, в “Бусиновском парке” от ПИК, “Сердце столицы” от “Донстроя”, “Зиларт” от ЛСР, – говорит Наталия Кузнецова (“Бон Тон”). – В менее масштабные проекты, как правило, закладываются только ДОУ, зачастую частные”.
Как поясняет Елизавета Севастьянова (Tekta Group), продумывая инфраструктуру высотных проектов, многие девелоперы следуют принципу рациональности – анализируют ближайшее окружение и внедряют только те сервисы, которых не хватает поблизости, или таких, которые должны находиться в шаговой доступности. Например, в стилобатной части небоскреба бизнес-класса Eniteo от Tekta Group предусмотрены помещения под студию для фитнеса, детский сад, кофейню, аптеку. В другом высотном проекте Tekta Group – квартале бизнес-класса Ever на улице Обручева – откроется торговая галерея, пешеходная улица с кафе, ресторанами, отделениями банков, небольшими магазинами.
Небоскребы в основном ориентированы на деловую публику, поэтому для них важна инфраструктура в ближайшем доступе, когда жители просто спускаются в лобби или в стилобат комплекса. В этом случае девелоперы руководствуются принципом “вертикальной улицы”. Так, жители небоскребов “Око” и Capital Towers в “Москва-Сити” могут не покидать деловой кластер: здесь предусмотрены магазины, рестораны, отделения банков, химчистки, спа и фитнес-центры, собственные закрытые дворы. А рядом находится один из крупнейших торговых центров в Европе “Афимолл”.
Выше и дороже
Как правило, в высотных зданиях и небоскребах чем выше этаж, тем дороже квадратный метр. “Видовые характеристики небоскребов – это одно из главных преимуществ, поэтому в зависимости от этажа и панорамы цена может отличаться на 5-20%”, – говорит Наталия Кузнецова (“Бон Тон”). По данным Tekta Group, увеличение цены может варьироваться от 0,5% до 3% за этаж.
И квартиры на последних этажах – особенные. У них больше площадь, выше потолки. По словам Елизаветы Севастьяновой, внимание уделяется видовым характеристикам, которые подчеркиваются за счет панорамного остекления или окон с заниженными подоконниками. Если говорить о формате жилья, то, как правило, это просторные пентхаусы.
Например, в небоскребах Eniteo на верхних 37-42-м этажах запроектированы пентхаусы свободной планировки от 146,3 кв. м до 171,3 кв. м с панорамными окнами и углом обзора на 270 градусов. Из окон открываются виды на центр Москвы, “Москву-Сити”, МГУ и зеленые парки юго-запада. На 23-24-м этажах предусмотрены двухсветные квартиры с террасами по периметру.
Но не все клиенты рвутся непременно на самый верх. Как замечают в пресс-службе Capital Group, кто-то хочет видеть город как на ладони – и приобретает лоты на последних этажах. Другие клиенты предпочитают детальные виды – и тогда покупают квартиры или апартаменты на средних или нижних этажах.
Что купить в небоскребе
Среди высотных проектов эксперты выделяют ЖК “Настоящее” (до 28 этажей) в Раменках от АО “СЗНИИМОССТРОЙ”. Это проект бизнес-класса с авторской архитектурой фасадов от бюро Speech. Клиентам предлагаются квартиры классического и евроформата, среди них лоты с лоджиями, балконами, террасами, каминами и окнами в ванной комнате. Средневзвешенная цена квадратного метра в ЖК “Настоящее” составляет 499 тыс. руб., минимальная стоимость лота – 23,4 млн руб.
Также в Раменках находится ЖК Will Towers (52-56 этажей) от АО “Минские Холмы”, он возводится на берегу реки Раменки. Проект выделяется авторской архитектурой в стиле Чикаго, панорамными видами и концепцией благоустройства с доступом к набережной. В составе комплекса два собственных детских сада и школа. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 389,6 тыс. руб., стоимость квартир начинается от 12,7 млн руб.
Следующий комплекс в Раменках – ансамбль трех 41-этажных небоскребов от MR Group Hide. Это проект бизнес-класса, его архитектурная концепция разработана в бюро ADM. Инфраструктура организована по принципу “вертикального города”: детский образовательный центр, кафе, минимаркет, ресторан, аптека, салон красоты, пекарня, химчистка. Цены – от 18,7 млн руб. за однокомнатную квартиру.
Небоскреб бизнес-класса Eniteo высотой 149 метров строится на юго-западе города на границе с Академическим районом, рядом с парком-усадьбой “Черемушки-Знаменское”. В составе проекта – две башни от 37 до 42 этажей. На 39-х этажах запроектированы две видовые террасы, доступные для жителей и их гостей. В составе Eniteo предусмотрено 662 лота евроформата. Стоимость лотов варьируется от 18,5 до 80,5 млн рублей. Например, квартира евроформата на 7-м этаже площадью 41,5 кв. м с кухней-гостиной 19,6 кв. м и спальней стоит 19,5 млн рублей. Или двухуровневая семикомнатная квартира (203,4 кв. м) на 23-24-м этажах с собственной высотной террасой 16,1 кв. м. Ее стоимость составляет 80,5 млн рублей.
Второй высотный проект от Tekta Group – 34-этажный “семейный” квартал бизнес-класса Ever – строится в Обручевском районе. Между жилыми корпусами, которые возводятся на стилобате, будет перекинут пешеходный мост. Появятся уединенный семейный сад и дзен-сады, природный амфитеатр с детской площадкой. Евродвушка площадью 44,1 кв. м на 17-м этаже – с кухней-гостиной 17,2 кв. м, спальней и гардеробной комнатой при входе в квартиру – обойдется в 17,8 млн руб. Лот евроформата площадью 70,3 кв. м на 14-м этаже – с мастер-спальней, детской, кухней-гостиной 17,9 кв. м и приватной открытой террасой – можно приобрести за 27,2 млн рублей.
В 500 метрах от делового центра “Москва-Сити” Capital Group реализует комплекс небоскребов с квартирами Capital Towers. Это три башни – City, River и Park, каждая высотой 295 м (70 этажей). Из комплекса открываются виды на набережную Москвы-реки, гостиницу “Украина”, МГУ, Арбат, небоскребы “Сити”. Напротив комплекса – парк “Красная Пресня”.
Другой проект Capital Group, непосредственно в ММДЦ “Москва-Сити”, комплекс небоскребов ОКО (85 этажей). Архитектура от бюро SOM (Skidmore, Owings and Merrill – авторы самого высокого здания в мире “Бурдж-Халифа” в Дубае). Комплекс сдан в эксплуатацию. Апартаменты предлагаются с готовой авторской отделкой и установленной премиальной сантехникой и бытовой техникой. Цена – от 54, 8 млн руб.
Также недалеко от “Москвы-Сити”, на Шмидтовском проезде, находится ЖК Headliner от компании “Кортрос”. Это часть высотного проекта “Большое Сити”. ЖК Headliner включает три монолитных разновысотных (5-53 этажа) корпуса. Предусмотрены наземный и подземный паркинги, первые этажи займут фитнес-центр, магазины, кафе и т. п. Детский сад разместится в трехэтажном здании на кровле стилобата, объединяющего корпуса. Стоимость квартир начинается от 19,6 млн рублей.
Еще один проект от “Кортроса” – жилой комплекс бизнес-класса iLove в Алексеевском районе, на улице Бочкова, на территории завода “Калибр”. Проектом предусмотрено 5 монолитных корпусов от 10 до 35 этажей с подземным паркингом. Набор квартир – от студий до четырехкомнатных планировки евроформата, лоты с террасами и пентхаусы. Минимальная стоимость однокомнатных квартир – 18,6 млн рублей.
В Марфино, на Ботанической улице, на месте гостиницы “Останкино” ГК “Основа” строит комплекс Very. Он включает четыре дома высотой 31 этаж, спорткомплекс с бассейном, детский сад на 100 мест и отреставрированный гостиничный корпус. Паркинг – подземный. Проектом предусмотрен двор-парк, с площадью, фонтаном, прогулочным мостом длиной более 200 метров. Комплекс окружен Главным и Малым ботаническими садами. Архитектурный проект от бюро Apex. Бюджет студии – от 10,7 млн рублей.
В Хорошево-Мневниках, на Шелепихинской набережной, на первой береговой линии компания Level Group возводит “Level Причальный”. Это комплекс бизнес-класса, четыре разновысотных корпуса (до 33 этажей) образуют квартал, архитектурный проект разработан бюро “Остоженка”. Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 618 машино-мест. В составе инфраструктуры – торговый центр, лайфворкинг – офис для жителей (500 кв. метров). На выбор предлагается около 80 планировочных решений. Стоимость – от 12,4 млн рублей за однокомнатную квартиру.
https://www.irn.ru/articles/41783.html