Поправки предполагают привязку собственного капитала застройщика к цене возводимого жилья по договорам долевого участия, создание единого реестра девелоперов и введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков.

МОСКВА, 17 ноя – РИА Новости. Поправки в федеральный закон о долевом строительстве, которые в понедельник были внесены в правительство РФ, приведут к вымыванию с рынка более мелких игроков и увеличению стоимости квадратного метра жилья, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

Защита дольщиков

Минстрой РФ в понедельник внес в правительство поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Они предполагают привязку собственного капитала застройщика к цене возводимого жилья по договорам долевого участия (ДДУ), создание единого реестра девелоперов и введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков – размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах.

“Ряд предложенных правительством мер по защите прав дольщиков действительно назрел и даст положительный эффект без каких-либо дополнительных затрат, например ведение единого реестра застройщиков. Предлагаемые поправки увеличивают защиту прав дольщиков, и крупные надежные компании в них заинтересованы, они заставят уйти с рынка недобросовестных “горе-девелоперов”, – отмечает коммерческий директор ГК “Кортрос” Василий Фетисов.

Управляющий партнер “Метриум Групп” Мария Литинецкая добавляет, что изменения в 214-ФЗ позволят повысить надежность сделок с недвижимостью.

“Использование эскроу-счетов на рынке недвижимости позволяет максимально исключить риск потери денежных средств, как покупателя, так и продавца, поскольку в передаче денег участвует третье лицо – эскроу-агент, который передает деньги только в том случае, если каждая сторона выполнила все договорные обязательства. То есть, если сделка по той или иной причине срывается, счет закрывается, а деньги возвращаются покупателю”, – объясняет эксперт.

По ее словам, основное отличие такой схемы передачи денег, например, от аккредитива заключается в том, что эскроу-агент может проверить фактическое использование договорных обязательств путем обращения в соответствующие органы.

Рост цены

Изменения 214-ФЗ направлены на повышение прозрачности и стабильности рынка, защиту прав дольщиков, считает президент ФСК “Лидер” Владимир Воронин. Но внедрять их необходимо очень аккуратно и плавно, чтобы не “схлопнуть” рынок, как это было в 2005 году, когда введение 214-ФЗ подняло цены на квартиры в два раза и “убило” 70% мелких застройщиков.

Впрочем, эксперты, опрошенные РИА Новости, опасаются, что размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах может привести к удорожанию стоимости квадратного метра. “Механизм, который подразумевает размещение средств участников долевого строительства на счетах эскроу, конечно, может являться альтернативным способом защиты прав имущества. Но такое усиление присутствия банков в уже существующей схеме работы застройщиков и кредитных организаций может усложнить всю процедуру и, в итоге, привести к удорожанию квадратного метра жилья”, – говорит директор по связям с общественностью ГК “МИЦ” Ольга Новицкая.

“Небольшие застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков и строить объекты, соответственно, количество предложения на рынке уменьшится. Это, в свою очередь, может увеличить стоимость квадратного метра”, – отмечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Владимир Кушнарев.

Кроме того, после введения новых поправок покупатели вряд ли смогут рассчитывать на скидки, которые застройщики, как правило, предоставляют на начальной стадии строительства, добавляет Литинецкая. “Реализация квартир на ранней стадии строительства дольщикам ведется с определенным дисконтом и направлена на то, чтобы получить стабильный денежный поток на строительство объекта. Теперь застройщику предлагается средства на строительство занять в банке, а доходы от реализации квартир “заморозить” до полной готовности комплекса”, – объясняет эксперт.

Очевидно, что в такой ситуации застройщикам будет интереснее строить дом и начать реализовывать квартиры уже на высокой стадии готовности объекта, ведь получить эти средства застройщик сможет после передачи квартир покупателям, продолжает Литинецкая. А поскольку квартиры будут продаваться в готовом или практически готовом доме, то скидки на стадию готовности, которая на начальном этапе строительства может достигать 20-30%, ждать уже не приходиться.

Василий Фетисов прогнозирует, что наиболее радикальные предложения по перекладыванию бремени страхования ответственности по ДДУ на дольщика приведут к оттоку клиентов в пользу готового жилья, клиента отпугнут дополнительные сборы страховых компаний минимум в 1,5% от стоимости договора. “Могу предположить, что многие застройщики в условиях тяжелого рынка возьмут это бремя на себя, и не удивлюсь, если появятся акции “Купи квартиру в новостройке, страховка ДДУ в подарок”, – говорит Фетисов.

Укрупнение рынка

Эксперты также сходятся во мнении, что поправки в 214-ФЗ приведут к вымыванию с рынка мелких игроков.

“Согласно законопроекту, предлагается ужесточить контроль целевого использования денежных средств, поступающих от участников долевого строительства. На сегодняшний день застройщик вправе перераспределять денежные средства в рамках одного проекта. Еще большее ужесточение приведет к тому, что застройщику не на что будет строить объекты социальной инфраструктуры, дороги и инженерные сети. Ряд строительных компаний может оказаться в затруднительном положении”, – говорит председатель совета директоров ГК “Гранель” Андрей Назаров.

Больше половины компаний не смогут работать по новым правилам, соглашается Воронин. “Когда они уйдут с рынка, поднимется очередная волна обманутых вкладчиков, властям придется искать компании, которые станут достраивать эти объекты”, – добавляет он.

Для тех компаний, которые выстоят в новых условиях, эти изменения на руку – конкуренция значительно сократится, продолжает Воронин. Но в целом для рынка и для покупателя ужесточение правил приведет к значительному сокращению объемов строительства и повышению цен, указывает президент ФСК “Лидер”.

Андрей Назаров также опасается, что дополнительные административные барьеры, которые возникнут вследствие предложенных изменений, могут привести к возврату на рынок “серых” схем реализации жилья.