В ММДЦ «Москва-Сити» в башне «Око» 14 августа ИД «Коммерсантъ» провел ежегодный летний бизнес-бранч, который на этот раз назывался «Москва. Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли».

Из 95 банков, уполномоченных ЦБ для открытия счетов эскроу по договорам долевого участия (ДДУ), реально с застройщиками работают лишь 5-7. Об этом в ходе бранча сообщил Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка. При этом доля самого Сбербанка на этом рынке уже превышает 60%.

Тростинка старой системы

Три четверти проектов строительства многоквартирных домов (МКД) в Москве пока остаются в старой схеме финансирования, рассказал Александр Гончаров, заместитель председателя Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). «Те полгода, которые были даны законодателем для окончательного перехода на эскроу-счета, мы плодотворно использовали. Организовали межведомственную комиссию, и практически каждый инвестиционный проект был рассмотрен отдельно – какие могут быть проблемы при переходе на проектное финансирование. Мы уже до 1 июля понимали, кто из застройщиков у нас прейдет на эскроу», – сказал чиновник. В результате, по его словам, таких оказалось порядка 25%, остальные захотели остаться в старой схеме. При этом он напомнил, что окончательный срок приема заявлений определен до 1 октября. «Поэтому у тех, кто еще не успел подать заявление (а это проекты, которые пока не имеют достаточной строительной готовности – от 30%, а также доли реализованных площадей – от 10%), еще осталось несколько месяцев, того чтобы нарастить эту готовность. Пока наши двери открыты», – продолжил Александр Гончаров.

Владимир Жидкин, руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы, рассказал о ситуации с переходом на новую систему финансирования проектов строительства МКД в Новой Москве. По его словам, сейчас на территории Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) в рамках 214-ФЗ реализуется 168 проектов (на 7,3 млн кв. м), из них 95 проектов (около 4,7 млн кв. м) финансируются по старой схеме. При этом есть застройщики, которые уже полностью перешли на эскроу-счета, в частности МИЦ. «Даже при том, что многие проекты у этой компании находятся в стадии готовности выше 30%, они приняли такое решение», – отметил Владимир Жидкин. При этом он уточнил, что на работу со счетами эскроу сегодня в Новой Москве в основном переходят крупные известные застройщики. «На недавнем совещании с клубом инвесторов мы говорили, что за крупными девелоперами сегодня банки гоняются, сами на них выходят, предлагая проектное финансирование. Между тем для мелких застройщиков, которые себя на рынке еще не зарекомендовали, процесс намного сложнее. Им сложнее работать с банками», – продолжил чиновник. В этом смысле ситуация на новых территориях, по его словам, отличается от условий Старой Москвы, где даже небольшие проекты реализуют опытные серьезные компании.

Мария Макарова, заместитель руководителя Росреестра по Москве, уточнила, что на долю ТиНАО по итогам первых семи месяцев 2019 года пришлось 38,4% из заключенных в столице в целом 52,2 тыс. ДДУ. При этом она привела статистику, согласно которой в июле было зарегистрировано значительно меньше ДДУ на жилье, чем месяцем ранее – то есть до вступления законодательных изменений в отношении финансирования стройки: 5,65 тыс. договоров против 11,67 тыс. При этом Мария Макарова призвала не связывать сокращение количества сделок с какими-либо тенденциями. «Не было июльского падения – был сильный июньский взлет на фоне старта реформы долевого строительства», – сказала она. По ее мнению, какие-то выводы и прогнозы на основании существующей статистики делать преждевременно: «изменения, которые направлены на защиту прав дольщиков, только совсем недавно вступили в силу». При этом Александр Гончаров допустил, что рост продаж квадратных метров в июне мог быть связан с тем, что отдельные застройщики через «дочек» сами покупали жилье в своих проектах, чтобы перейти требуемый 10%-ный порог по реализованному жилью, чтобы остаться в старых схемах финансирования.

Вениамин Голубицкий, президент группы компаний «Кортрос», в свою очередь заметил, что «цифры не про спрос, они все про законодательные изменения». «Поэтому и всплеск был прогнозируем, и падение после этого», – сказал он. При этом глава девелоперской компании высказал мнение, что застройщики, которые сегодня пытаются всеми способами сохранить финансирование по старым схемам и распродать жилье в соответствующих проектах, в перспективе столкнутся с большими сложностями при переходе на новые механизмы.

Охота на «слонов»
Вениамин Голубицкий также коснулся проблематики перехода на проектное финансирование для мелких застройщиков, по поводу которой ранее высказался Владимир Жидкин. «Ситуация в Москве кардинально отличается от региональной. Во-первых, мы должны понимать ценовой разрыв. Нагрузка на девелопера с точки зрения социальной инфраструктуры на 1 кв. м, что в Москве нормально и можно пережить, в регионе бывает убийственна для проекта. Там выручают только субсидии, которые дает федеральный бюджет. Но они доступны только крупным застройщикам. И второй принципиальный момент – это позиция банков. Мы видим конкуренцию за нас [крупных девелоперов]. У меня сегодня идут сплошные звонки из банков. Не успеваешь с одним поговорить об условиях, как другой уже предлагает еще лучше, видимо, получив откуда-то инсайдерскую информацию. Но при этом для регионального застройщика доступ к кредитным ресурсам – это огромная проблема. У него по-прежнему нет ни аппарата, который умеет работать с банками, ни масштаба, который интересует крупные федеральные кредитные организации», – рассказал Вениамин Голубицкий. Он также сообщил, что в этой связи проблема инфраструктуры, особенно социальной, даже для городов-миллионников стоит очень остро. «Многие города сильно сократили программы по предоставлению земли на аукционах ввиду того, что не могут обеспечить инфраструктуру площадки», – сказал он. По его мнению, выходом для мелких застройщиков станет партнерство с крупными стабильными компаниями, которые уверенно смотрят в будущее. Как рассказал Вениамин Голубицкий, положение у крупных застройщиков, работающих на капиталоемких рынках, лучше, чем у небольших компаний, которые строят по несколько домов в год в небольших городах. «В регионах банки готовы предоставлять кредитование застройщикам, если их риски хеджированы за счет ликвидности проектов, что не все локальные игроки могут обеспечить», – добавил Гасан Архулаев управляющий партнер GR Protect Group.

Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, в свою очередь, рассказал, по каким критериям банки оценивают застройщиков и их проекты при принятии решений о финансировании. Основной причиной приостановки работы над заявкой, по его словам, является неполный пакет документов от застройщика. Эта причина является актуальной в 60% случаев. Кроме того, 23% заявок отзывается по инициативе заявителей, в 14% случаев банки находят для себя повышенные риски, 3% «заворачивается» из-за изменения параметров проекта. В большинстве случаев банки отказывают тем, кто допускал систематическое нарушение сроков ввода объектов или обязательств перед дольщиками, имеет убыточные проекты или существенные иски от контрагентов. Также, по его словам, проблемой является отсутствие достаточного объема собственных средств на проекты у девелоперов. Топ-менеджер Сбера рассказал о новых продуктах, которые могут предложить банки застройщикам, и которые отчасти помогут решить некоторые вышеназванные проблемы. Это кредит под будущую прибыль, проектный бридж и кредитование через ЗПИФ.

Сергей Бессонов сообщил, что из примерно 9 тыс. счетов-экроу, открытых сегодня в целом по стране на рынке новостроек, около 5 тыс. открыто в Сбербанке. Который, по его словам, специально не стремиться к столь преобладающему лидерству, но оказался в такой ситуации из-за пассивности других игроков, многие из которых элементарно не имеют ресурсов, навыков и возможностей для работы со стройкой. При этом он выразил личное мнение, что показатель 9 тыс. счетов для рынка жилья в целом – это практически ноль.

Илья Сухарников, директор группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, туристической и развлекательной индустрий, инфраструктуры и государственного сектора EY, призвал коллег не ожидать очень быстрого роста количества счетов экроу. «Раньше все риски и проблемы ложились на плечи дольщиков. Теперь банки не хотят их брать на себя», – констатировал он, отметив понятность такой позиции. По словам эксперта, застройщикам нужно учиться работать в новых реалиях. «Мы заметили, что многие девелоперы не слишком сильно озабочены расчетами финансовых параметров своих проектов, и ориентируются главным образом на один показатель – свою маржу», – сказал он.

Напомним, что в марте в ходе конференции «Банковская система России 2019» Никита Стасишин, заместитель министра строительства и коммунального хозяйства РФ (который был заявлен в качестве участника бизнес-бранча ИД «Коммерсантъ», но в последний момент изменил свои планы), обрушился с критикой на российские банки, обвинив их чуть ли не в саботаже реформы. В частности, он рассказывал, что в Минстрой «пачками поступают жалобы от региональных застройщиков», которым банки отказывают в кредитах. «Сигналы из регионов нас просто пугают. Реальные сроки рассмотрения заявок застройщиков в банках превышают 100 дней. Сегодня они конкурируют между собой не условиями проектного финансирования, а количеством запрашиваемых документов <…> 90% застройщиков в регионах говорят, что банки выставляют такие требования к проектам, к залогам и ко всему остальному, что они просто невыполнимы. Даже в Москве крупные девелоперы не смогут соответствовать этим требованиям», – говорил он.

Но при этом напомним, что по данным Банка России, просроченная задолженность в сфере «Строительство» по итогам 2018 года составила около 300 млрд рублей (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Это хуже, чем в 2017 году, когда суммарная просрочка составила около 275 млрд рублей. Проблемные долги строителей в структуре общей просроченной задолженности юрлиц-резидентов и индивидуальных предпринимателей составляют более 14%. Хуже показатели только у сферы торговли и услуг, а также в области операций с недвижимостью.

https://www.finversia.ru/news/events/banki-ne-speshat-finansirovat-stroiku-62123