На прошедшем в Москве Урбанистическом форуме большое внимание уделялось развитию мегапроектов. О них говорили руководители всех уровней власти и представители бизнеса. Президент ГК “Кортрос” Вениамин Голубицкий поделился с “Интерфаксом” своей точкой зрения о том, что мешает развитию мегапроектов в РФ, и как преодолеть эти барьеры.

Обычно когда говорят о мегапроектах подразумевают не жилье. Вы специализируетесь на комплексном жилом строительстве. Почему вашу компанию как застройщика интересуют мегапроекты?

“Кортрос” специализируется на проектах комплексного освоения территорий, которые по своим масштабам сопоставимы с мегапроектами. Поэтому нам не чужды вопросы, возникающие при реализации подобных масштабных задач. Кроме того, мегапроект — это всегда комплексная застройка, она всегда концентрируется на определенном ядре. Таким ядром может быть и жилье. Главное, правильно расставить акценты.

Говоря о реализации крупных проектов, вы неоднократно высказывались о необходимости создания законодательной базы для их реализации. Существующей недостаточно?

Совершенно. Причем и на городском уровне и на федеральном. Сейчас мы под каждый крупный проект принимаем законодательный акт. И я считаю, что в этой части мы идем не самым оптимальным путем. Конечно, все проекты разные. Но ведь у них есть много общего. Поэтому я считаю необходимым создать типологию такого рода проектов.

Во многих образованиях существует законодательство, связанное с комплексным освоением территорий. Например, появилось законодательство, позволяющее предоставлять землю под крупные инвестиционные проекты на уровне решений властей субъекта федерации. Но этого недостаточно. Нужно типологизировать решения.

В отношение жилья мы давно уже выступаем за то, чтобы в части комплексного освоения территорий иметь законодательную базу. Ведь до сих пор никто толком не может пояснить, что такое комплексное освоение. Это два дома? Три? Или миллион квадратных метров? При реализации проекта крайне важно оценивать его масштаб. Тогда будет понятно на уровне бумаг, что там должно, быть и в каком виде.

Типология такого рода проектов должна быть выделена. Это облегчит их создание в дальнейшем.

Что должно регламентировать это законодательство?

Оно должно закреплять статус проектов, их уровень. Например, проекты КОТ это, как правило, частно-государственное партнерство. И в таком проекте обязательно должны быть расписаны роли участников: государства, инвестора, муниципалитета…

Кроме того, такого рода законодательный документ, конечно же, мог бы определить особый порядок предоставления земли. Да, мы это уже делали, но отдельными актами! Для Олимпиады – особый порядок, и для Чемпионата мира по футболу — особый. Почему бы не решить этот вопрос единожды, отнеся его к крупным инвестиционным проектам в целом? И сопоставить эти крупные инвестпроекты с комплексным освоением территорий!

Далее можно было бы определить набор преференций для таких проектов и снизить фискальную нагрузку на них. Допустим, сейчас налоговое бремя на проект возрастает с третьего года его реализации. А для проекта КОТ это даже еще не самый разгар работ, а практически начало. Представьте, что проект изначально рассчитан на 25 лет. Получается, что чем больше проект, тем больше нагружают тех, кто его реализует. Или же другой аспект: сейчас налоги взимают с введенного жилья, без учета продано оно или нет. То есть, чем больше компания вводит жилья, тем больше платит налог. То есть, плюсы длительных масштабных проектов обращаются в минусы.

Ну и наконец, в законе надо отразить, что крупные проекты могли бы нести на себе нагрузку по созданию смартсити. Они могут обладать особыми стандартами, позволяющими реализовать подобную концепцию, в том числе и в части экологии, и в части зеленого строительства и в энергосбережении.

Понятно, что девелоперов, которые реализуют крупные проекты, необходимо поддерживать и поощрять. Как это можно сделать, помимо налоговых преференций?

Я вовсе не за то, чтобы были налоговые преференции. Поощрение любого инвестора – это инвестиционный климат. Нужно создавать инвестиционный климат, который порождает инвестпроекты такого рода. Для этого нужно определенным образом сконцентрировать ресурсы. Например, любая область сама считает, сколько ей нужно школ. Но логично, если школа будет “привязана” к крупному жилому проекту. То же самое с созданием рабочих мест – лучше всего они будут востребованы, если будут находиться близко к крупному жилому району. Такие вещи создают нужную синергию. Эта концентрация взаимных интересов является лучшим поощрением для девелопера – ему не приходится изобретать велосипед. Он может пользоваться существующим инвестиционным климатом для реализации таких проектов.

Какой регионы вы считает наиболее успешным с этой точки зрения?

У нас проект в Екатеринбурге, готовится проект в Ростове-на-Дону, несколько достаточно крупных площадок в Подмосковье… нам нравится работать везде, где нас слышат. Такого рода проекты реализуются только там, где у власти есть интенции на их осуществление. Это встречное движение власти и бизнеса, при котором возможно продвижение крупных проектов и успешная их реализация.

В создании мегапроектов могут участвовать и их будущие жители. И единственным механизмом для этого сейчас являются общественные слушания. Однако в одном из своих выступлений на форуме Вы отметили, что механизм общественных слушаний избыточен и его надо менять. Поясните вашу позицию.

Менять — не значит отменять. По моему мнению, необходимо его уточнять. И жители и застройщики не вполне удовлетворены результатами взаимодействия в рамках существующих процедур. Идея в том, что мы должны обсуждать проекты на уровне комплексного решения, а не в частности. Наверное, можно обсудить конкретный двор. Но оптимально с общественностью и специалистами обсуждать проект в целом.

Например, мы регулярно взаимодействуем с жителями в ходе реализации нашего крупнейшего проекта “Академический” в Екатеринбурге. Они активно вовлечены в процесс. Но только относительно судьбы района. Но если бы мы начали обсуждение на уровне каждого дома, комплексный проект мы бы не реализовали никогда. Частности на суд общественности выноситься не должны. Представьте себе, что мы будем обсуждать с жителями расположение въезда или мусорных баков. Мы же застрянем на решении этого вопроса навсегда. Поэтому когда я говорю об изменении механизма общественных слушаний, я говорю о логике укрупнения этого взаимодействия и выведении его на уровень масштабных градостроительных решений. Иначе можно дойти до абсурда и создать “коммуналку”.

http://realty.interfax.ru/ru/experts/interviews/69063