О государственно-частном партнерстве (ГЧП) в сфере жилого строительства говорится давно, и многие девелоперы не прочь подключиться к подобным проектам. Однако на практике они до сих пор исчисляются единицами, их развитие явно буксует. Довран Гарагозов, директор управления по ГЧП ГК «КОРТРОС», объясняет, почему так происходит, а также рассуждает о потенциале такого сотрудничества.

Какую роль сейчас играет ГЧП в развитии жилищного строительства в стране? К сожалению, ГЧП в сфере жилищного строительства продолжает оставаться редким явлением, а все реализуемые проекты — исключительными. Объяснение простое: в России до сих пор, несмотря на очевидную потребность в развитии этого инструмента, нет ни четкой модели взаимодействия между бизнесом и государственными структурами, ни регулирующей его законодательной базы. Однако нужно отметить, что это направление деятельности, скорее всего, никогда и не станет массовым, ведь для активного использования ГЧП компании должны обладать значительными ресурсами.

Если говорить о практике использования ГЧП в жилищном строительстве, то она сосредоточена на реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ). По большому счету именно для таких крупных проектов ГЧП и необходимо.

В каких регионах реализуются наиболее успешные из проектов ГЧП? Почему именно там? Это связано с особой позицией властей, рвением отдельных бизнесменов, паритетными интересами? От понимания властями исключительной важности проектов ГЧП зависит многое. У нас, например, есть успешный опыт взаимодействия с органами власти в Уральском федеральном округе, где впервые в России на региональном уровне стали принимать долгосрочные программы реализации комплексных инвестиционных проектов. Именно поэтому строительство района «Академический» в Екатеринбурге по праву можно назвать успешным проектом ГЧП.

Этот девелоперский проект с самого момента его задумки и осмысления был проектом ГЧП.

Он именно потому и стал успешным, что взаимопонимание между властями разного уровня (муниципальными, региональными, федеральными) и бизнесом было и остается полным, а выгода от реализации проекта общей.

Если сделать небольшой экскурс в новейшую историю России, охватить период продолжительностью буквально в 15−20 лет, то можно увидеть, что страна совсем недавно стала переходить от точечной застройки к проектам комплексного освоения (КОТ). А ведь ГЧП в первую очередь необходимо именно для таких КОТов, когда нужно с нуля решать инфраструктурные вопросы, продумывать и внедрять систему безопасности и т. д.

В развитии каких сегментов жилья проекты ГЧП играют значимую роль? Почему? В первую очередь в сегменте эконом-класса. В сегментах, где стоимость квадратного метра выше среднесубъектовой, а это комфорт-, бизнес- и элит-классы, застройщик может «заложить» в него и создание инфраструктуры, например, дорог, частных садов, школ, других запланированных к строительству на территории конкретного ЖК объектов. В отношении же квадратного метра жилья эконом-класса так работать нельзя, там действуют ограничения по ценовой политике, установленные и регулируемые государством. Некоторые эксперты утверждают, что недвижимость, построенная в рамках ГЧП, обладает лучшими потребительскими характеристиками. Вы согласны с такой позицией? Обоснуйте. Да, согласен. Объекты, построенные в рамках ГЧП, действительно должны отличаться по качественным характеристикам от тех, что могут быть реализованы силами только застройщика или только государства. Объяснение простое: в партнерстве можно максимально использовать возможности как одного, так и другого участника. Частный застройщик привносит в проект все свои компетенции — опыт, новые технологии, материалы и т. д., государство оказывает содействие в вопросах длительной эксплуатации инфраструктурных объектов. К сожалению, последнее время государственное регулирование сферы жилищного строительства касается исключительно одного аспекта — цен на готовое жилье. В качестве примера можно привести государственную программу «Жилье для российской семьи», для проектов которой установлен ценовой ценз на уровне 35 тысяч руб./кв. м. Понятно, что при таких условиях застройщик будет вынужден экономить на всем. Какие уж тут инновации? Какая уж тут забота о дальнейшей судьбе построенных объектов? Застройщик будет стремиться только к одному — построить объекты и скорее их передать. А что с ними будет дальше, каковы будут нагрузки на потребление тепла, электроэнергии, других ресурсов, становится малоинтересным. Для того чтобы переломить ситуацию, нужно всего лишь найти баланс между ценой и качеством готового продукта, т. е. жилья. Необходимо прописать качественные критерии проектов, поддерживаемых государством. Сегодня их, к сожалению, нет. Министерство строительства РФ делает шаги в этом направлении, например, в документах ведомства уже фигурирует такой параметр, как наличие социальной инфраструктуры. Но кто должен обеспечить создание этой инфраструктуры? Пока ответа нет, но, скорее всего, это работа ляжет на плечи застройщика. И тогда ему придется решать уж совсем сложную задачу: как за фиксированную минимальную цену реализовать проект по принципу «все включено». Ответ очевиден: максимально экономя на качестве. Чтобы этого не произошло, нужно создать эффективный инструмент, который четко отнесет создание инфраструктуры к обязательствам государства. Этому есть и экономическое обоснование – именно государство получает мультипликативный эффект от реализации проектов комплексного освоения территорий: налоговые отчисления в бюджеты всех уровней, создание новых рабочих мест (как на этапе строительства, так и эксплуатации объектов), увеличение обеспеченности квадратными метрами на 1 человека, возможность расселения людей из аварийного и ветхого жилья и др. Укрепляется ли партнерство государства и бизнеса в кризис? Или в тяжелые времена каждый предпочитает идти своим путем, не обременяя себя интересами другой стороны? Я убежден, что ГЧП является мощным инструментом в борьбе с кризисными явлениями. В России наблюдается колоссальный спрос на жилье, поэтому стране необходимо год от года наращивать темпы и объемы строительства жилья эконом-класса. Предоставить людям возможность обрести свое качественное жилье – задача государства, дело бизнеса – ответственно исполнять взятые на себя обязательства. И в кризис этот постулат должен оставаться незыблемым. Отразился ли уже нынешний кризис на реализуемых проектах ГЧП? Каким образом? Безусловно, кризис отразился на деятельности многих компаний. В меньшей степени он затронул застройщиков, занимающихся комплексным строительством. Проекты КОТ уже не раз демонстрировали свою жизнеспособность. Во всяком случае, у нас глобальных падений продаж не было. Государственное субсидирование ипотеки, аккуратно проводимая собственная финансовая политика, при которой ставка делается на проектное финансирование и рублевое кредитование, задействование других механизмов помогли «спасти» не только наши проекты ГЧП (районы «Академический» в Екатеринбурге и «Преображенский в Ярославле), но и все остальные реализуемые проекты.

Но ГЧП нельзя рассматривать как исключительно антикризисную меру. Оно должно развиваться в любых обстоятельствах.

Регулировалось ли раньше ГЧП федеральным или региональным законодательством? Нет, и в этом была большая проблема. Наверное, мало кто помнит, но принятый недавно закон о ГЧП более трех лет находился на обсуждении. Но я уверен, даже сейчас многие не знают, что можно реализовывать проекты ГЧП в сфере жилищного строительства. Иначе нельзя объяснить, почему в рамках принятого недавно федерального закона «Об основах ГЧП…» жилищное строительство исключено из сферы его применения, т. е. в отношении жилья не может быть использованы инструменты ГЧП. Видимо, у нас нет проблем переселения людей из ветхого и аварийного жилья, проблем предоставления жилья отдельным категориям граждан, проблем с созданием рынка арендного жилья («социального найма»). Ну и, видимо, у нас все просто в строительстве и эксплуатации инфраструктурных объектов в рамках проектов КОТ.

А ведь решение всех этих вопросов относится к зоне ответственности государства. Как оно будет их решать, если не обладает достаточными компетенциями для формирования самостоятельных бизнесов? Вы можете представить, что государство сможет при низких издержках с высоким качеством строить жилье или экономически выгодно для себя оперировать объектами инженерной инфраструктуры, причем оказывая потребителям услуги высокого качества? Нет. За счет каких ресурсов? Мы же прекрасно знаем состояние современного рынка ЖКХ.

Принятый Госдумой 26 апреля законопроект о ГЧП облегчит жизнь российского девелопера? Вашей компании станет проще работать? ГЧП является необходимым элементом для реализации крупных девелоперских проектов.

Однако вступление в силу федерального закона, регулирующего такое сотрудничество, не коснется девелоперов.

Как я уже говорил, жилищное строительство «осталось в стороне». Надеюсь, что в Министерстве экономического развития РФ все же придут к пониманию необходимости применения ГЧП в жилищном строительстве. Вспомнят, что суть государственного регулирования в ГЧП – «мягкое регулирование», когда допускается максимально гибкое применение инструментов ГЧП и ограничиваются искусством тех, кто их применяет.

Какова в вашем представлении идеальная модель ГЧП в сфере девелопмента? Может быть, нужны еще какие-то законодательные новации, чтобы она работала эффективнее? Нет никаких сомнений в том, что ГЧП в сфере жилищного строительства будет активно развиваться. В одиночку ни государство, ни бизнес не в состоянии развивать крупные проекты КОТ, призванные решить пресловутый российский «квартирный» вопрос. Даже примерные расчеты демонстрируют, что вложенный в КОТы государством рубль возвращается ему 1,5 рублями в виде различных налогов и отчислений. Так вот, для меня идеальная модель ГЧП в сфере девелопмента – это модель, позволяющая грамотно рассчитать суммарный эффект от реализации проекта ГЧП, ведь тогда придет понимание, что все эти поступления идут на формирование общего бюджета, а значит, сразу станет очевидной государственная выгода от проектов КОТ.

  http://journal.mirkvartir.ru/interview/2015/08/24/dovran-garagozov/