Каким застройщикам доверяют покупатели новостроек

“За “надежность” покупатель готов “жизнь отдать”“, – говорят одни участники рынка недвижимости. ““Надежность” – первый и главный критерий при приеме решения о покупке жилья”, – вторят им другие. Вот только всегда ли это так, и что скрывается за такими утверждениями?

Расплата за риск

Опросы, проводимые компаниями, показывают – критерий “надежность компании” занимает первые строки в списке приоритетов, по которым покупатель принимает решение о приобретении жилья. Что не удивительно – ведь это чуть ли не самая дорогая покупка в жизни, потерять деньги никто не хочет, как не хочет и не спать ночами, думая, не случится ли что-нибудь с компанией или объектом до момента получения ключей.

Если бы все руководствовались только этим качеством, то говорить было бы не о чем. Но ситуация вовсе не так однозначна, потому что существует масса нюансов. Напомним, что в 2004 году был принят революционный 214-й Федеральный Закон, ограждающий приобретателей недвижимости от многочисленных “серых” схем продаж. Сегодня это, и правда, главный аргумент, что его не обманут, а достроят, выполнят обязательства. Но объекты, продающиеся по 214 (с заключением Договора долевого участия), стоят обычно дороже, чем те, что “не по 214”. И это имеет большое значение для покупателей квартир эконом-класса.

“В эконом-сегменте цена продолжает превалировать над всеми прочими критериями выбора жилья, – опровергает лидерство “надежности” председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. – Ряд покупателей продолжает принимать на себя риски, заключая договоры, отличающиеся от тех, что предусмотрены 214-ФЗ (ДДУ), в особенности – предварительные договоры. При этом шаги эти осознанные, т.к. покупателя информируют об особенностях заключения подобных сделок. В таком случае ставка делается на привлекательную цену объекта (при этом вовсе необязательно, что его не достроят, но риски остаются повышенными). С учетом того, что на данный момент доля ДДУ в Москве не превышает 45%, риски готовы на себя принимать очень многие покупатели – скорее всего, это связано с тем, что бюджет покупки в столице намного выше, чем в Подмосковье и “Новой Москве”, где жилье изначально дешевле (там доля ДДУ достигает 67 и 79% соответственно)”. Заметим, что, как отмечает руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова, “уже давно есть на рынке прецеденты недостроенных вовремя жилых объектов, продававшихся по договорам долевого участия”.

Но такой выбор части покупателей совсем не означает, что надежность их не интересует вовсе. Безусловно, интересует. “Множество вопросов, которые задает клиент перед сделкой, касается именно благополучного исхода строительства. Все-таки истории об обманутых дольщиках у всех на слуху, и, конечно, всех волнуют гарантии, чтобы не оказаться в числе таких пострадавших”, – делится наблюдениями Ирина Доброхотова.

И тем не менее, большая часть покупателей все же ставит на первое место при выборе объекта покупки именно “надежность”, разумеется, если цена устраивает.

Каким богам поклоняться?

Конечно, критерии “надежности” с течением времени изменились достаточно сильно. “До вступления в силу 214-ФЗ, надежным застройщиком считалась крупная компания с большим числом реализованных проектов, строящая жилье в том числе по госзаказу, строящая также в регионах. При этом она могла реализовывать новостройки по векселям, – напоминает Ирина Доброхотова. – Сейчас все-таки покупатель стал больше разбираться в особенностях продаж квартир, многие понимают, что 214-ФЗ несет дополнительную гарантию надежности проекта. Обращают внимание и на то, сколько банков аккредитовали проект, что это за банки”.

При этом все также хорошо работает “сарафанное радио” – если кто-то из знакомых уже покупал квартиру у определенного застройщика и все понравилось, то вероятность того, что знакомый знакомого тоже пойдет к этому застройщику велика. “ Клиенты также усилили бдительность после кризисных явлений, начавшихся в конце прошлого года: теперь им нужны дополнительные гарантии, что проект будет реализован в срок и застройщик выполнит все взятые на себя обязательства. Для нас лучшее свидетельство доверия к компании – повторные покупки и рекомендации. В этом году их стало больше: сейчас к нам возвращается каждый десятый покупатель, также нас часто рекомендуют друзьям”, – делится наблюдениями коммерческий директор девелоперской компании “Сити-XXI век” Виталий Разуваев.

“Надежность застройщика” – сегодня для покупателя это приоритетный фактор. Об этом говорит возросшее число “камбэков”“: клиенты приходят к одному и тому же застройщику за второй/последующими квартирами, рекомендуют его (застройщика) родным и близким”, – поддерживает генеральный директор ГК “КОРТРОС” Станислав Киселев. ““Надежность застройщика” – едва ли не главный фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели, – согласен и коммерческий директор “ЛСР. Недвижимость – Москва” Максим Зорин. – Для них покупка квартиры является едва ли не самым значимым событием в жизни, поэтому они тщательнейшим образом подходят к перспективам получить желаемое жилье. По нашей оценке, 50% покупателей ставят “надежность застройщика” на первое место в своем чек-листе”. И не просто ставят, а занимают самую активную позицию.

Сегодняшний покупатель может “купаться” в информационном потоке, практически не выходя из дома, осталось только научиться пользоваться этим потоком. И клиенты учатся, считает руководитель отдела продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills Кристина Томилина: “Если раньше единственным вопросом от покупателей к нам был вопрос “Точно построят?”, то теперь они стали более скрупулезно подходить к процессу – запрашивают у агентов полный пакет документов на строительство, тщательно выверяют график, изучают финансирование проекта и т.п. В моей практике даже был случай, когда после полного “due diligence” проекта с юристами покупателя, мы поехали на стройку и покупатель заметил, что все работы на площадке производятся не с использованием постоянного подключения электричества, а через генератор. В итоге, проведя оценку рисков по неподключению площадки к основному питанию, покупатель квартиру в этом проекте так и не купил”.

Люди и раньше серьезно относились к вопросу приобретения жилья, все-таки недвижимость – основательная покупка и неправильный выбор может аукнуться серьезными последствиями. Но в кризисное время решиться на такой шаг гораздо сложнее, уверен Станислав Киселев: “Неуверенность в собственной платежеспособности, риск лишиться не только накоплений, но и единственного жилья, если оно имеется. Не прибавляют оптимизма и истории с обманутыми дольщиками, коих после предыдущего кризиса было в избытке. Те, кто решается на приобретение новой квартиры, превращаются в своеобразных “агентов спецслужб”. Они тщательным образом проверяют все, что касается выбранного дома, застройщика, подрядных организаций. Постоянно мониторят сайты застройщиков и интернет-страницу выбранного ЖК. Проверяют проектную и финансовую документацию. В режиме реального времени или по фоторепортажам отслеживают ход строительства. Интересуются темами, обсуждаемыми сообществами жильцов. Читают статьи с упоминанием застройщика, интервью с его руководителями и т.д. Стараются ничего не упустить. И это совершенно правильно”.

Впрочем, считает руководитель департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета по взаимодействию с федеральными органами власти при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков, совсем уж доверяться форумам тоже глупость: “Информация, собираемая потенциальными “покупателями” в преддверии “покупки” на различных форумах не является объективной – это может быть и форум, жестко модерирующийся самим застройщиком, это могут быть и “вбросы” конкурентов, это может быть, в конце-концов, и информация, построенная исключительно на домыслах или слухах. Качество такой информации весьма низкое и опираться на нее в таком серьезном деле, как долевое участие в строительстве, не стоит совершенно!”.

Нынешний покупатель разве что строить сам пока не научился, а так – вполне может работать экспертом, говорят участники рынка. “Почти все на первой же встрече просят и разрешение на строительство, и проектную декларацию, и право собственности на землю и т.д., – говорит директор департамента продаж недвижимости компании “ГАЛС-Девелопмент” Игорь Быченок. – Чтобы минимизировать риски покупатели смотрят другие объекты девелопера, сроки сдачи в эксплуатацию и качество выполненных работ. Мы периодически возим наших клиентов в уже построенные нами комплексы, чтобы они могли оценить качество работ”. По опыту компании, покупатели запрашивают документы на участок застройки – он должен быть в собственности или отдан в аренду. На сайте большинства проектов размещены проектные декларации, также по запросу девелопер должен предоставить ТЗ проекта, содержащее более подробную информацию о работах, материалах, инженерии, коммуникациях и генеральных подрядчиках.

“Если застройщик не предоставляет все запрашиваемые документы, с большой долей вероятности это может отразиться на сроках реализации проекта. Работы на стройке должны идти активно, в противном случае это тоже может на длительный период задержать дату сдачи в эксплуатацию. Не стоит гнаться за самой низкой ценой, это может быть “тревожным звонком”, в такой ситуации застройщик может экономить на материалах и качестве работ. Также это может быть способом привлечения “быстрых” денег. Оптимальный вариант – выбирать среднюю цену по рынку, при наличии всех документов и опыта застройщика”, – советует Игорь Быченок.

Еще на один момент, который тоже нужно учесть, оценивая перспективы компании, а значит и покупки ее объекта, обращает внимание коммерческий директор компании Rose Group Наталья Саакянц: “Сейчас, когда рынок весьма неспокоен, а перспективы дальнейшего развития неоднозначны, складывается ситуация, при которой ряд застройщиков, особенно с большими объемами строительства, вероятнее всего, будет испытывать трудности с реализацией своих проектов. В этом случае покупатель внимательно оценивает ранее возведенные застройщиком объекты, проверяет, нет ли обманутых дольщиков, не имеет ли девелопер серьезных просрочек, претензий по качеству строительства”.

Заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов дает и другие рекомендации по самостоятельной оценке “надежности компании”: “Нужно обращать внимание не только на количество проектов, которые реализовала компания, но и на то, есть ли она в специализированных рейтингах, какой у девелопера прирост объема строительства, прирост числа проектов”. По его мнению, это показывает, что компания развивается, а не достраивает существующие проекты.

Понятно, что даже крупные застройщики, которые давно на рынке и имеют внушительные объемы могут испытывать определенные трудности. Поэтому, говорит эксперт, очень важно мониторить информацию по компании: пытаясь понять по косвенным признакам ее финансовое положение, закредитованность, наличие у проектов аккредитации ведущими банками, были ли когда-нибудь вообще обманутые дольщики, как девелопер пережил прошлый кризис.

“Также важно профессиональное признание в отрасли: наличие различных наград, потому что когда компания номинируется на каком-либо конкурсе, она проходит достаточно тщательную проверку, особенно если премия международная. Там надо предоставить очень серьезный пакет документов, чтобы соискатель был допущен к участию. А если она является еще и победителем, то это соответственно очень важный показатель”, – добавляет эксперт.

Деньги ищут стабильность

Немаловажный вопрос, который не должен оставаться за пределами покупательского внимания и напрямую влияет на понятие “надежность” – финансовые условия строительства. И здесь у репутации “надежного застройщика” двойная ставка. Ведь ее оценивают не только покупатели, но, что особенно важно, – банки, для которых репутационные риски – повод отказать в финансировании, или сократить его.

“Девелопмент недвижимости – очень капиталоемкий бизнес, для которого финансы – это не вспомогательная деятельность, а основной ресурс, – напоминает сооснователь корпорации “Строймонтаж” Артур Кириленко. – Цена его привлечения во многом определяет экономический успех реализуемых проектов. Если у тебя хорошая репутация на рынке, если тебе доверяют, то банки дают кредиты под разумные проценты, дольщики инвестируют сбережения в твои проекты, тебе достаются хорошие заказы и даже подрядчики готовы работать за меньшие деньги… В каком-то смысле, если упрощенно, то цена репутации, действительно, “считаема”: это разница в сумме процентов, которые ты платишь банкам, в размере дисконта при продаже долей и т.д. – она может быть колоссальной. Именно поэтому, когда в секторе недвижимости пытаются что-то отнять, так же как и в банковской сфере, оппоненты бьют, в первую очередь, по твоей репутации, организовывая те же заказные статьи в СМИ…”.

Разумеется, подтверждает Ирина Доброхотова, у банка больше механизмов и возможностей для проверки проекта. Ведь в данном случае идет речь или о проектном финансировании (тогда проверяется не только один строящийся объект, но и финансовая стабильность застройщика в целом), или об аккредитации для последующей выдачи ипотеки – а это значит, что будущие квартиры будут в залоге как обеспечение выданных физическим лицам средств. Банку небезынтересно, насколько ликвиден проект, квартиры в котором выступают в качестве обеспечения по кредитам. “Банки могут иметь информацию о том, вложены ли собственные средства застройщика в проект и в каком соотношении к заемным средствам. Тогда как для покупателя эта информация часто бывает недоступной”, – добавляет эксперт.

Банковская лояльность имеет значение и для будущих домовладельцев. Они охотнее отдают приоритет тем застройщикам, в пуле акционеров которых присутствуют крупные надежные банки, добавляет Наталья Саакянц. Генеральный директор “СМУ-6 Инвест” Алексей Перлин вообще ставит финансовую составляющую на одну доску с репутацией компании: “Я рекомендую смотреть не только на репутацию компании, возводящей жилой комплекс, но и на источники финансирования стройки. Если проект финансируется надежным банком – это уже хорошо. 100-процентной гарантии, что строительство будет завершено и в положенные сроки, это, конечно, не дает. Однако все равно это сильный фактор со знаком “плюс”. Информация об источниках финансирования содержится в проектной декларации, там есть соответствующий пункт”.

Важным моментом является зависимость девелопера от заемных средств, как от банковского финансирования, так и от объема ипотечных контрактов на объекте, добавляет коммерческий директор компании Capital Group Алексей Белоусов. “В случае, если такая нагрузка велика, она может кардинально влиять на бизнес-процессы в девелоперской структуре. Пример прошлого года показал, что повышение процентной ставки приводит к резкому снижению популярности такого инструмента, как ипотека, что, в свою очередь, является причиной возникновения проблем с финансированием на ряде объектов”, – поясняет эксперт. И безусловным плюсом, по его утверждению , считается активное присутствие застройщика в разных сегментах рынка, что позволяет диверсифицировать риски, наличие активов, генерирующих стабильный cash flow.

Способен ли покупатель сам учесть все эти документы и сделать выводы? Большинство экспертов уверены, что да, ведь это – не какой-то бином Ньютона. Если же вопросы остаются, то лучше обратиться к специалистам – деньги в масштабах планируемой покупки невеликие, а спать вся семья будет спокойнее, предлагает Ольга Тараканова: “ Если говорить об агентствах недвижимости, которые также участвуют в продажах, то надо знать, что ни одно респектабельное известное на рынке агентство не будет связываться с продажей рискованных объектов”.

Даже если покупатель и не будет покупать квартиру через агентство, проконсультироваться никто не мешает. А специалисты могут предостеречь клиента от рискованных сделок или, по крайней мере, предоставить важную информацию, на основании которой тот сам будет решать, брать на себя даже минимальный риск или нет.