– Здравствуйте!

– Естественно, что ваша профессия, ваша работа и будет определять наш сегодняшний разговор. Хотелось бы поговорить и о проектах, которые “КОРТРОС” реализует на нашей территории, ну и в целом в этой программе хотелось бы услышать ваше экспертное мнение по поводу того, что из себя сегодня представляет вообще девелоперский рынок, если так можно выразиться, Пермского края, как сегодня живется застройщикам. Ну начнем с ваших проектов все-таки. О нескольких из них знаю я и наши слушатели, один так вообще ключевой и беспрецедентный. Я имею в виду бывший квартал №179, который сегодня называется жилой комплекс “Гулливер”.

– Жилой квартал “Гулливер”.

– Жилой квартал, да, даже жилой квартал. Что там? Там будет парк, это тоже информация, которая находилась в широком доступе. Как вообще идут работы, и хотелось бы сейчас для наших слушателей подробности этого крупного масштабного проекта.

– Да, нас давно интересовала эта территория, этот участок земельный, он с 2009-го года в общем и целом находится в ситуации подготовки к застройке, так скажем. Менялись концепции, менялись подходы за это время, с 13-го года мы участвуем во всех конкурсных процедурах, связанных с судьбой этого земельного участка. Готовили концепцию архитектурную застройки, привлекли для этой работы специалиста французского архитектурного бюро Энтони Бишу и конкретно приезжал Пабло Лорензино. На территории, чтобы получить представление, как выглядит это на местности, что называется…

– Пабло Лорензино, я так понимаю, это архитектор, главный архитектор этого проекта.

– Да, это архитектор, да, то есть, по сути, ведущий архитектор, который занимается в рамках архитектурного бюро именно этим проектом. Так вот, посмотрев на существующую застройку, а в то время это были около десятка разрушенных зданий и сохранившийся парк, парк он не организован, как парк, это, по сути, часть…

– Деревья и заросли.

– Да, лес, который был на этой территории до того, как сюда пришли люди, был окраиной города Перми, там в конце XIX века, когда земство выкупило земельный участок у казны для строительства больницы, с тех пор находилась больница при смене всех эпох. И в том числе…

– Вот теперь новый этап жизни этого места.

– Да, да. Врачи и больные оставили после себя память в виде высаженных деревьев, кустарников, цветов там большое разнообразие… И в этом смысле, еще раз, поскольку без участия специалистов, и цель была не основная, то есть это, по сути, прогулочная зона вокруг больничного городка, так можно сказать. Но, тем не менее, есть достаточно редкие для центра Перми деревья, дубы больше 120-ти лет есть, липы, позже – высаженные лиственницы и так далее.

– Они останутся на этой территории?

– Возвращаюсь. Пабло Лорензино, увидев это, решил концепцию строительства привязать и центром композиции архитектурной сделать именно парковую зону, то есть сохранившийся, по сути, этот уголок.

– Зеленый массив такой.

– Зеленый массив, да, и уже отталкиваясь от этого разместить современные здания…

– Вокруг, вместе, получается.

– Да, да, да. И эта концепция была предложена, она выносилась на рассмотрение градостроительного совета Пермского края, было поддержано это предложение и рекомендовано для дальнейшей работы.

– Сколько времени вообще вот это строительство, освоение этой территории займет? В каком году вы планируете сдать прямо все и передать это городу?

– Мы получили земельный участок на конкурсе в 2014-м году в августе в аренду на шесть лет, до середины сентября 20-го года. Соответственно, проект застройки исходит из этих сроков. На сегодня строится три здания на территории участка, разработан проект парка, есть на сегодня соглашение с администрацией города Перми о том, чтобы после завершения строительства парковой зоны – так называется это юридическим языком – передать ее в собственность муниципалитета города Перми. Поэтому уже на этой стадии мы взаимодействуем и предложенное решение проектировщиками передали в администрацию. Теперь совместно с главным архитектором смотрим, что хорошо, что-то может быть откорректировано с учетом опыта эксплуатации парковых территорий в городе Перми, с учетом особенности, так сказать, климата, материалов, используемой техники – вот все эти вопросы.

– То есть вы взаимодействуете с городом по части того, каким этому парку быть в конечном итоге?

– Совершенно верно.

– И каким ему быть? Просто я вот не видел лично проектов этого парка.

– Они пока не вынесены на публичное обсуждение, хотя и такая стадия планируется. Но пока мы работаем со специалистами. То есть, отталкиваясь от тех идей, предложенных французскими архитекторами, сегодня проектировщики уже, так скажем, города Перми привязывают это к действующим нормативам, к особенностям насаждений зеленых, к особенностям детских и спортивных площадок, опыт использования которых также пытаемся учесть в этой работе.

– То есть такой комплексный подход, получается к тому, каким этому парку быть. Ведь я не припомню за последние лет, наверное, 25, чтобы в Пермском крае, ну в городе Перми-то уж точно, создавались какие-то парковые зоны. Может быть какие-то кусочки, анклавы маленькие.

– Соглашусь, что… Мы попытались привлечь специалистов, обычно мы пытаемся лучших в своем деле привлекать для наших проектов. Нет специалистов в Перми, кто имел бы практический опыт разработки и внедрения подобных решений, хотя в последние годы вопрос благоустройства города Перми, заметно приоритет этих работ возрос, больше вложений, там есть специалисты, но мы прошли, по сути, здесь по…

– Сложному пути. И раз специалистов нет, если…

– Вместе пытаемся также формировать. Ну могу сказать, что компания “КОРТРОС-Пермь” десятый год в Перми работает под разными названиями, но, по сути, это одна группа. Так вот, реализуя проекты разного класса, в разных подходах, мы вынуждены сами нарабатывать эти компетенции, связанные с особенностями реконструкции памятников культурного наследия.

– А, у вас же еще есть “Астра” – жилой комплекс, который в центре Перми находится, на территории бывшей табачной фабрики.

– Да.

– Я, кстати, тоже хотел бы спросить об этом, по части реконструкции и реставрации, которую вы там проводили, потому что, насколько я понимаю, если по площадям смотреть, то ничего подобного в Перми давным-давно тоже не делали уже, если посмотреть по количеству и объему реставрационных работ. Справедливо ли это?

– Соглашусь, что также и в этом вопросе, к сожалению, сохранилось в Перми достаточно много зданий, которые имеют и архитектурную ценность, и историческую, но в почтенном возрасте находятся и требуют к себе повышенного внимания. Тем более, что и государственный подход и в этом вопросе заметно ужесточился, то есть система контроля, надзора на всех стадиях эксплуатации, ну и, соответственно, подготовки реконструкции, в процессе ремонта и реконструкции. Эти требования серьезными являются. Памятники, пассаж первый и третий торгового рынка…

– Это то, что составляет историческую часть “Астры”, правильно?

– Да, проект “Астры”, он включает многоэтажный жилой дом необычной архитектуры, он выбивается из привычного сложившегося облика, из профилей, так сказать, ну заметно отличается. Есть особенности и другие. Возвращаясь все-таки к пассажам: расположенные производственные предприятия – табачная фабрика, типография – десятки лет находились в этих зданиях, и с одной стороны, конечно, там ремонт крыши, какие-то работы по фасадам проводились, но в целом было переориентировано в приоритете на производственные цели, то есть проложены отверстия там, где их не было изначально по проекту, какие-то окна, проемы.

– Испоганены были эти здания. Я просто помню сам хорошо, проходя мимо табачной фабрики, еще когда она работала, эти решетки, закрытые кирпичами оконные проемы красивые, потом забор глухой, там лет на пять, наверное.

– Я же ведь и говорю, что государство усилило контроль в этой сфере. Поэтому в том числе сегодня, я думаю, что собственникам зданий сложнее гораздо вести свою деятельность с соблюдением всех законодательных требований.

– Говорят, что не очень выгодно с точки зрения финансов из-за этого огромного количества всяческих ограничений реставрировать, и от этого не большие охотники владельцы исторических зданий эти здания реставрировать. Но вы пошли другим путем, все-таки взялись за это.

– Единый комплекс в условиях, когда действительно невозможно сменить, что называется, на базе двухэтажного исторического здания достроить еще, условно говоря, десять этажей, эти решения невозможно сегодня реализовать. Поэтому экономическая модель была, по сути, уже привязана к архитектурным каким-то решениям. Скажу, что для проекта “Астра” также мы привлекали несколько компаний на конкурсе и было два достаточно детально проработанных архитектурных проекта, совершенно различных с точки зрения функционального назначения и архитектурных особенностей новых зданий, нового строительства на этой территории. Но любой проект, он исходил из сохранения и реставрации существующих зданий. Рассматривались также разные варианты их дальнейшего использования, но все-таки сегодня реализован, поскольку эти здания, уже закончена их реставрация.

– Они сданы, все, и введены в эксплуатацию.

– Они сданы, да. Поэтому вернулись к первоначальному функциональному назначению – это торговые, и сегодня это офисное называется, но когда-то это расположение контор и лавок. Там купечество Перми в начале XX века…

– Спустя сто лет эти исторические здания вновь зажили той жизнью, для которой были предназначены.

– Да, будем надеяться, что не только здания возвращают первоначальный облик с точки зрения восприятия жителями и гостями города, но и вот этот дух купеческий, дух атмосферы предпринимательства поможет тем, кто сегодня будет работать в этих стенах, также в успешной деятельности.

– Это программа “Районы-кварталы”, у микрофона Артем Жаворонков, мы продолжаем. В гостях у нас сегодня Николай Геннадьевич Зуев, генеральный директор группы компаний “КОРТРОС-Пермь”. Мы уже поговорили о ваших проектах. Я так понимаю, что “Астра”, что “Гулливер” – это проекты, реализуемые в настоящий момент, строящиеся. Но вы сказали, что в Пермском крае девелопер “КОРТРОС”, эта федеральная компания уже достаточно давно, больше десятка лет. Чем еще можете похвастаться?

– Законченный квартал на Механошина, это наиболее такой масштабный проект из числа завершенных. Это пример реновации, то есть территория, которую достаточно долго занимало автотранспортное предприятие в центре города, пришедшее в общем и целом, скажем честно, в запустение, то есть проблемная территория во многих смыслах. И когда мы приобрели земельный участок для строительства, то попытались найти свое лицо и для этой территории. Поскольку разорвано строительство оказалось, назовем, кризисом 2008-го года, поэтому на первом этапе строительства были использованы панельное домостроение, на втором этапе монолитно-каркасное. В целом архитекторы увязали это в единый комплекс, дополнили внутренними территориями коммерческого назначения, дополнили социальным объектом – встроенным детским садом, и в целом это получился пример такой квартальной застройки, где наиболее важные элементы для жизни человека рядом, в пределах…

– В шаговой доступности, как это обычно говорят.

– В шаговой доступности, совершенно верно, да. И хотя проект ориентирован эконом-класса, то есть на, скажем так, не самого обеспеченного потребителя, есть все необходимые элементы для комфортной жизни, то есть современное жилье, социальные объекты, торговые, финансовые, и так далее.

– Вы произнесли слово, которое в последнее время очень популярно, но его редко можно услышать из уст наших пермских застройщиков – слово “реновация” Я вообще полагал всегда, что “КОРТРОС” со своим масштабным строительством, по крайней мере, в Свердловской области, это слово в буквальном смысле и придумала, введя его в оборот российской, я не знаю, строительной действительности. Так ли это? Вот реновация, что в данном случае подразумевается под этим словом?

– Города как и люди стареют, поэтому кроме каких-то поддерживающих процедур, связанных с большим вложением средств, например, в то же благоустройство, в содержание существующей инфраструктуры, необходимо проводить замену уже выработавших свой срок зданий новыми, необходимо заменять сети. Это хотя и дорогое удовольствие, но проходит время, требуется гораздо больше средств на эксплуатацию, меняются технологии, меняются материалы, появляются современные, которые могут служить гораздо больший срок. Появляются новые требования к организации городского пространства с точки зрения совместного существования пешеходов, условно говоря, и…

– Автомобилистов.

– И автомобилистов. Появляются новые требования к количеству зеленых насаждений, ну и так далее, и так далее. Поэтому город, даже не выходя за рамки своих границ, должен научиться замещать выбывающие элементы новыми, современными, более удобными. Тот, кто может обеспечить одновременно комфорт и привлекательность новых элементов, сохранив облик, историческую вот эту среду, совмещая это, получает явное…

– Преимущество?

– Преимущество, да. То есть сюда стремятся не только туристы, но и новые жители, потому что в комфортной среде приятно жить, приятно работать.

– Слушатели наши иронизируют по этому поводу: “Когда уже наконец-то хрущевки начнут исчезать с карт наших дорогих городов и можно ли считать реновацией как раз замещение этих старых, страшных, в свое время, видимо, выполнивших свою функцию домов на что-то новое и комфортное?” Николай Геннадьевич, я навел справки про “КОРТРОС”, я посмотрел, какие проекты вы реализуете в разных территориях. И вот я уже упоминал Свердловскую область и квартал “Академический”. Очень много статей по этому поводу – самый крупный район или единоразово застраиваемый район в Европе сейчас. Я так понимаю, что масштабность этого проекта – это визитная карточка сегодня компании?

– Да, соглашусь с тем, что “Академический” – это ключевой, базовый на сегодня проект.

– С него, собственно, и начиналась история “КОРТРОСа”.

– В значительной степени, да. То есть, по времени появления было несколько территорий, несколько отдельных объектов, приобретенных компанией, но нужно было сформировать стратегию, подходы, определить свое место и направление движения развития. И в этом плане масштаб “Академического”, он даже в 2005-м году сразу вырывался, выделялся из других проектов, которые в то время компании пытались предложить на рынок, вывести, развивать. Действительно это масштабный проект, только земельные участки, которые осваивает компания “КОРТРОС” в Екатеринбурге, составляют 1300 гектаров. И сегодня существующий проект освоения предусматривает строительство на этой территории более 9 миллионов квадратных метров жилых помещений, 4 миллиона коммерческих и общественных площадей. Общая численность в случае полной реализации вот этого проекта составит 325000.

– То есть это целый микрорайон, это Закамск по нашим…

– По сути, это население среднего российского города.

– Ну вообще-то, да, 300 с лишним тысяч.

– На сегодня построено более миллиона квадратных метров жилья только нашей компанией. Необходимо также добавить, что вот эта территория, которая была заболоченной поймой реки, сегодня является крайне привлекательной и для других застройщиков, поэтому прилегающие участки также активно застраиваются, то есть это становится таким крупным новым районом города.

– Социальная инфраструктура, школы вы тоже там строите, детские сады?

– Да, безусловно, поскольку это, еще раз возвращаюсь, что это чистое поле, условно говоря, болото, поэтому там не было ничего. Это потребовало серьезных вложений в инженерную инфраструктуру, на то, чтобы подвести водопровод, подвести сети теплоснабжения, то есть освоение нового большого земельного участка, на котором не было ничего, безусловно требует серьезных вложений в инженерную, в первую очередь коммуникации. Для того, чтобы подвести сети водоснабжения, теплоснабжения, электричества, подвести дороги. Причем сложность в чем заключается… Что, во-первых, это достаточно далеко – раз. Во-вторых, сети экономически и технически оправдано сразу прокладывать с учетом всей будущей потребности. Поэтому квартал первый, который застраивался, у него относительно небольшая потребность, но для того, чтобы его обеспечить, пришлось сети проложить с расчетом на…

– Все девять миллионов.

– На весь район, на все последующие 15 лет застройки.

– Слушайте, получается, что в какой-то момент времени девелопер решил, что его не интересует – ну точечная застройка сегодня вообще не в моде, это слово даже уже ругательным фактически является – но здесь девелопер решил, что лучше в чистом поле, это дешевле, практичнее, удобнее?

– Сразу могу пояснить… ведь, еще раз: мы шли не на базе какой-то строительной компании, то есть это люди, которые определили перспективы развития строительного рынка и создали с ноля, что называется, компанию девелоперскую. Поэтому в этом подходе исходили из того, что необходимы земельные участки и нужна какая-то, говоря простым языком, фишка, то есть наиболее ключевой, важный элемент, либо элементы, которые выделяют тебя из других и позволяют сделать мультипликацию, то есть наиболее привлекательные элементы тиражировать, масштабировать для того, чтобы компания могла расти, опираясь на ключевые какие-то свои компетенции, возможности и так далее.

– Ею, вот этой самой фишкой и стало…

– И стало то, что, представив и пытаясь выстроить модель развития масштабных новых территорий, потому что запрос и общества и власти к тому времени по масштабному строительству, по резкому увеличению объемов ввода жилья – в частности, такая задача стояла. Поэтому был разработан на примере “Академического” новый подход – комплексное освоение территории. Ключевыми элементами здесь является именно масштаб, построение и проектирование изначально всей необходимой кроме жилья инфраструктуры, кроме инженерной, о которой я уже говорил, дальше идет социальная инфраструктура, то есть школы, детские сады, больницы, учреждения культуры и так далее.

– Вы берете большой участок в центре ли, на окраине ли, в буквальном смысле в чистом поле, и все, начиная от труб, канализации и заканчивая, ну, я не знаю, антеннами на крышах будущих домов и социальной инфраструктурой – это все и называется в комплексе “комплексное освоение территории”?

– Комплексное освоение территории, да. То есть здесь есть элементы, которые необходимо изначально учитывать, проектировать, те самые нормы и правила, градостроительные подходы, социальные практики, наиболее удачные какие-то решения, которые можно перенести из других городов, других стран, насколько это возможно. Все это создает вот ту самую первооснову дальнейшего развития. То есть, фактически, еще раз, это строительство города в чистом поле. Был период у страны, когда это массово проходило. Сегодня мало таких примеров и поэтому район города “Академический” – это один из таких…

– Район города…

– Район города Екатеринбурга.

– Вот, кстати, по поводу Екатеринбурга. Многие эксперты – это вот наша заключительная, аналитическая такая часть, вопрос этот не могу вам просто не задать – почему “Академический” возможен в Свердловской области, в Екатеринбурге, и пока невозможен в Перми. Многие говорят о том, что, да, мы серьезно сегодня уступаем по части, например, освоения возможностей строительства. Как вы, как человек, который все-таки представляет крупного федерального игрока на рынке недвижимости, оцениваете пермский рынок? И почему, повторюсь опять же, у нас “Академический” пока невозможен?

– Не соглашусь, что невозможен. Давайте все-таки историю посмотрим. В данном случае компания “КОРТРОС” – так сложилось, что основатели компании родом из Екатеринбурга. Поэтому, отталкиваясь от своих наработок, возможностей, планировали деятельность, именно привязанную к Екатеринбургу, и удалось найти взаимопонимание на уровне губернатора, на уровне законодательного собрания, на уровне мэра города Екатеринбурга, Екатеринбургской городской думы в том, что строительство крупного района и совместное участие в том числе и бюджетными средствами в строительстве той самой инженерной и социальной инфраструктуры, что это в интересах всех участников, в том числе города и властей разного уровня. Изначально это было как локальное решение каждого этого уровня власти, но наработав совместно практику, подходы, нормативные акты, то есть наши специалисты разрабатывали постановления, распоряжения, основу того, что составило в будущем нормативную базу на уровне Российской Федерации, касающуюся…

– Этого масштабного…

– Комплексного освоения территории как примера государственно-частного партнерства, потому что вот, например, в том же “Академическом” на сегодня вложения составили в целом инвестиционные 50 миллиардов рублей. Так вот 5 миллиардов – это вложение бюджетов разного уровня в ту самую инфраструктуру. Результат мы видим – серьезное увеличение объемов вводимого жилья в городе Екатеринбурге, то есть достижение тех самых целей, которые были.

– С Пермью-то что не так?

– Посмотрим Пермь. Все это…

– Этот опыт можно сегодня каким-то образом спроецировать на нас?

– Могу сказать, что в Перми также пример комплексного освоения территории мог состояться. Необходимые решения были приняты, это район Бахаревки.

– Но, увы.

– Экономическая ситуация, изменение собственников, изменение стратегии компании, ну известной компании.

– Владельца.

– Владельца, да, земельных участков, привело к тому, что этот проект не был реализован.

– Но не вы были владельцами этого?

– Нет, нет, нет здесь. Хотя компания “КОРТРОС” также предлагала, участвовала в разработке архитектурной концепции для застройки Камской долины, то есть правобережной части города тогда, когда рассматривались варианты дальнейших действий в отношении этой территории. Поэтому в Перми аналогичные решения, ну чуть меньшие по масштабу, но очень серьезные, они существовали, но не были реализованы.

– Ну будет ли, есть надежда, что они все-таки могут реализоваться в конечном итоге? Сейчас предпосылки экономические, не знаю, властные, есть к тому, чтобы что-то подобное в конечном итоге могло появиться и у нас? А, главное – нужно ли нам это?

– Вот начнем с последнего вопроса. Все-таки ключевым документом, который сводит интересы различных структур органов, потребителей воедино, является генеральный план города. Этот документ на этапе разработки в 12-м году предусматривал в том числе освоение прилегающих территорий и фактически вводил ограничение для застройки центральной части города. В виду экономических…

– Сложностей.

– Условий изменившихся, фактически реализуемое строительство не в полной мере совпадало с этими планами первоначальными. Поэтому накопилась сегодня необходимость в какой-то степени внесения корректировок в генеральный план. И, общаясь с коллегами, общаясь с ведущими специалистами в части, архитектурной среде, с урбанистами, с теми, кто определяет государственную и муниципальную политику в этих вопросах, все-таки формируется мнение, что городу экономически эффективнее развиваться в существующих границах. Пермь и так достаточно…

– Обширна.

– Да, большой по территории, поэтому менее плотно заселенный город…

– Чем Екатеринбург.

– Ну в сравнении с другими, не только Екатеринбургом, другие города-милионники, также более плотная на сегодня застройка на единицу площади. Поэтому территории достаточно и необходимости выходить в чистое поле, строго говоря, нет. Другой вопрос, что развитие и освоение застроенных территорий – есть такой механизм и подход, и администрация города Перми активно его использует – на сегодня все-таки недостаточно эффективно работает. Есть тут ряд вопросов, в том числе связано с тем, что инструментов, так скажем, воздействия на собственников жилых и нежилых помещение, который попадают в зону застройки, не очень много. И экономические реалии диктуют решения в этой части. Сложно осваивать земельный участок, на котором…

– Что-то построено?

– Что-то есть, да. То есть очень непросто найти общий язык и разумный компромисс с собственником для того, чтобы…

– Взять в оборот и получить достаточно масштабное пространство для вашего подхода, комплексного освоения территории? Ну тут у нас сразу про бараки вспомнят. Но, увы, мы, к сожалению, вынуждены заканчивать нашу сегодняшнюю программу, эфирное время наше истекло. В гостях у программы “Районы-кварталы” на этой неделе был Николай Геннадьевич Зуев, генеральный директор группы компаний “КОРТРОС-Пермь”. Спасибо, Николай Геннадьевич, ну и до новых встреч! Успехов вам!

– Спасибо, до свидания!

– До свидания!

Автор: Артем Жаворонков

http://echoperm.ru/interview/299/144644/