Рассказываем о плюсах и минусах жизни в монолитном доме
Редакция портала IRN.RU продолжает серию статей о материалах строительства. На очереди – монолит. В отличие от домов типовых серий здесь все нестандартно и индивидуально: высота корпусов, архитектура, планировки. В монолитных домах всегда будут лобби, тоже нестандартные и индивидуальные, как правило – подземный паркинг и, нередко, эксплуатируемая кровля. Это предусмотрено не только технологией строительства, но и классом проектов – минимум “комфорт”.
Технология строительства: дома без швов
Если детали панельных домов производятся на заводах, то монолитные здания возводятся прямо на участке. Строительство начинается с подготовки котлована. После того как он готов, заливается фундаментная плита, далее льются стены, устанавливаются перекрытия. В итоге получается единая монолитная конструкция без швов и соединений, рассказывает директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.
И если несущий каркас монолитного здания всегда выполнен из железобетона, то материалы наружных и внутренних стен могут отличаться. Например, в части проектов ГК ПИК применяется монолитно-панельная и монолитно-блочная технология, то есть монолитная конструкция в сочетании с наружными стенами из панелей с готовыми навесными фасадами или из ячеистых блоков, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Такая комбинированная технология широко используется в проектах комфорткласса крупными застройщиками, в структуру которых входят домостроительные комбинаты.
“Возводить дома с использованием исключительно монолита очень дорого, – объясняет руководитель офиса “На Фрунзенской”, “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ольга Тихонова. – К тому же сама конструкция получается слишком тяжеловесной”.
Скорость строительства монолитного дома зависит от многих факторов: наличия и сложности подземной части, особенностей участка с точки зрения перепада высот, объемов и этажности здания, а также технических характеристик и архитектурного решения, рассказывает коммерческий директор ГК “Основа” Игорь Сибренков. Так, по его словам, на строительство дома со сложной архитектурой и многоуровневым подземным паркингом у девелопера уйдет больше времени, чем на возведение дома обычной конфигурации и с наземной парковкой.
“Высокая скорость возведения монолитной конструкции должна скорее насторожить, чем радовать, поскольку при строительстве монолитного дома в обязательном порядке должна выдерживаться определенная технология. Абсолютно нормальным сроком считается 3-4 этажа в месяц”, – предупреждает Алексей Лухтан из Lexion Development.
Жилье класса “комфорт” и выше
Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости Москвы доля предложения в монолитных домах по суммарной площади квартир и апартаментов, находящихся в продаже, по данным Est-a-Tet, составляет 80,9%. Еще 8,5% предложения приходится на дома, возводимые по монолитно-панельной технологии. В Подмосковье в монолитных домах представлено 79% объема предложения (в квадратных метрах), еще 3% – в монолитно-панельных. В Новой Москве, по подсчетам “Бон Тон”, к монолитной технологии строительства относится 81,8% площади экспозиции.
Если рассматривать по классам, то, как отмечает генеральный директор агентства “Бон Тон” Наталия Кузнецова, в комфортклассе 76,6% экспозиции возводится по монолитной технологии, в бизнес-классе – 100% экспозиции, в премиальном сегменте – 99,7%.
“В старых границах Москвы монолитное строительство является наиболее популярной технологией, поскольку позволяет создать проект, максимально соответствующий своему классу и, за счет вариативности конфигурации корпусов, дает возможность учесть особенности участка и окружающей территории, в том числе расположить дома таким образом, чтобы обеспечить будущим жильцам лучшие видовые характеристики. По этим причинам монолитная технология используется даже в комфортклассе, где является преимуществом по сравнению с панельным строительством, которое в остальных классах жилья уже недопустимо с точки зрения качественных характеристик”, – рассказывает Роман Родионцев (Est-a-Tet).
Разница между классами в монолитных домах, по словам эксперта, обеспечивается за счет площади квартир и их количества на площадке, высоты потолков, наличия террас, уровня инженерного оборудования и систем жизнеобеспечения.
Еще один фактор – конечно, расположение. Но монолитные дома строят и в удаленных районах Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, обычно в классе “комфорт”. Эти дома также обладают всеми присущими монолитным домам характеристиками повышенной комфортности: большие площади, удобная планировка, огороженная территория, паркинг, охрана, отмечает Ольга Тихонова из “Миэль”.
Например, монолитный жилой комплекс бизнес-класса “Клюквенный” компания “Гранд” возводит в городском округе Щелковский. Площадь квартир здесь достигает 115 кв. м, высота потолков – 3,3 м. В домах представлены квартиры с эркерными окнами, обычными и французскими балконам, квартиры с отдельным входом и квартиры с террасами до 20 кв. м.
Из “плюсов”:
Интересная архитектура
Монолитная технология практически не ограничивает фантазию проектировщика и позволяет реализовать самые смелые идеи – в теории по этой технологии можно построить дом почти любой формы.
Например, центральный дом в ЖК “Румянцево Парк” в Новой Москве (Lexion Development) имеет П-образную форму, еще два дома, которые будут окольцовывать два ландшафтных парка, строятся в форме трапеции.
Другой пример – комплекс апартаментов RED7 (ГК “Основа”) на Садовом кольце, с “пиксельной” архитектурой и сложной геометрией фасадов. Благодаря такой архитектуре многие апартаменты имеют угловое остекление, более 60% лотов в проекте – видовые, а более чем в 20% запроектированы балконы и террасы площадью до 150 кв. м.
По монолитной технологии возможно и строительство высотных зданий. Таких, как D1 в Тимирязевском районе (MR Group), высота которого достигает 60 этажей, Headliner около “Москва-Сити” (ГК “Кортрос”) – 53 этажа, AFI Tower в районе Свиблово (AFI Development) – 53 этажа или Eniteo у метро “Академическая” (Tekta Group) – 42 этажа.
Разнообразие планировок
Еще одно важное преимущество монолитного строительства – разнообразие планировочных решений и широкие возможности для перепланировки.
В монолитных домах внутри квартир не строят межкомнатных стен, лишь в ограниченном количестве возводят несущие колонны, говорит коммерческий директор ГК “Основа” Игорь Сибренков. Соответственно, это дает больше свободы в формировании квартирографии и планировочных решений,
В ЖК “Счастье на Семеновской”, например, предусмотрены гардеробные и лоджии. Застройщик – Группа “Эталон” – заявляет, что в квартирах комплекса нет длинных коридоров и неиспользуемых пространств.
Технология также позволяет строить дома с высокими потолками, панорамными окнами и просторными террасами.
Высокие потолки и большие площади
Как правило, высота потолков в монолитных домах начинается от трех метров. В домах премиум-класса потолки могут достигать четырех метров и более. Площади квартир в монолитных домах больше площади аналогов в панельных домах.
“Например, если в панельном доме общая площадь двухкомнатной квартиры составляет примерно 50-56 кв. м, то в монолитном доме площадь “двушек” начинается от 65 кв. м. При этом размер жилой площади и кухни сохраняются, а дополнительный метраж отводится под просторные холлы и дополнительные функциональные помещения”, – объясняет Ольга Тихонова из “Миэль”.
Площадь апартаментов в квартале MainStreet в столичном районе Фили-Давыдково (ГК “Основа”), например, достигает 140 кв. м. Здесь предусмотрены потолки высотой до 3,6 м, увеличенная площадь остекления и продуманное зонирование пространства. В некоторых апартаментах есть балконы или лоджии с остеклением, дополнительные туалеты и объединенные кухни-гостиные или кухни-столовые.
В соседнем районе Раменки девелопер “Эталон” строит ЖК “Крылья”. Монолитное строительство позволило застройщику предусмотреть в квартирах большие окна высотой 2,25 м и эргономичные планировки – ниши для бытовой техники, несколько санузлов, просторные кухни-гостиные, гардеробные. Несколько квартир будут иметь собственные приватные террасы площадью от 40 кв. м. Высота потолков в домах – 3,1 м, площадь квартир – от 32,5 до 147 кв. м.
Просторные лобби
Просторная входная группа – еще одна особенность домов из монолита. Как правило, она продумана, концептуально оформлена, имеет высокий уровень благоустройства и отделки.
Например, в комплексе бизнес-класса iLove, который “Кортрос” строит в Останкинском районе Москвы, предусмотрены современные входные группы с высокими потолками, витражным остеклением, дизайнерской отделкой и бесступенчатыми сквозными входами. В холлах обустроят мини-гостиные с мягкой мебелью, установят стойки для консьержей.
Среди других важных особенностей домов из монолита – хорошая тепло- и шумоизоляция, которая достигается благодаря бесшовности строительства. И, конечно, подземный паркинг, который обязательно построят в проектах класса “бизнес” и выше.
Минусы: неправильная форма квартир и цена
Минусы монолитного строительства могут быть связаны с ошибками при проектировании – в некоторых старых монолитных домах жители жалуются на плохую звукоизоляцию, говорит Евгения Старкова из MR Group. Кроме того, в монолитных домах предыдущих поколений встречаются неудобные и нефункциональные планировки – это объясняется широкими возможностями для “самовыражения”.
“В первые годы применения технологии оригинальность планировки часто перевешивала рациональные характеристики. Спрос до определенного момента поддерживал такой подход – люди устали от типовых планировок советского периода. Сегодняшний покупатель, конечно, выбирает только продуманные и удобные планировки”, – объясняет эксперт.
Впрочем, по словам Романа Родионцева из Est-a-Tet, проблема актуальна до сих пор: “Иногда архитектурные решения таких проектов предполагают нестандартную форму корпусов, где часть квартир могут иметь неправильную форму. В этом случае может понадобиться дополнительное привлечение дизайнера-архитектора, который сможет извлечь из существующего пространства квартиры максимум полезной площади и обыграть нестандартную планировку”.
При этом для всех квартир, расположенных в монолитном доме, характерны неровные стены, полы и потолки, а значит, они требуют дорогостоящего и достаточно длительно ремонта. Если, конечно, квартиру не купили с готовой отделкой.
К минусам строительства домов по монолитной технологии строительства Алексей Лухтан из Lexion Development относит и удорожание всего проекта. “В итоге затраты ложатся на конечного потребителя – покупателя. Поэтому стоимость квартиры в монолитном и панельном домах аналогичной локации будет отличаться”, – констатирует эксперт.
Сколько стоит квартира в монолите
Разницу в цене между монолитным домостроением, улучшенной и типовой панелью можно установить только в комфортклассе. Просто потому, что в высокобюджетных сегментах не используется панель, а в экономклассе мало монолитных проектов.
“В комфортклассе квартир “старой” Москвы средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в монолитных домах без отделки в среднем на 20% выше, чем СВЦ в проектах с улучшенной панелью (215,4 тыс. руб. и 181,7 тыс. руб.). СВЦ в монолитных домах с отделкой ниже на 10%, чем в домах улучшенной панели (182,2 тыс. руб. и 201,5 тыс. руб.). Такая закономерность встречается в некоторых округах (СВАО, ЮАО, ЮВАО). СВЦ в монолитных домах с отделкой на 10% выше, чем в домах типовой панельной застройки с отделкой (182,2 тыс. руб. и 166,4 тыс. руб.)”, – приводит данные Наталия Кузнецова из “Бон Тон”.
<…>
https://www.irn.ru/articles/41503.html