Что о возможном ограничении этажности застройки в столице говорят девелоперы и архитекторы и как это отразится на стоимости жилья?

В Москве планируют ограничить рост плотности застройки и численности населения – это следует из проекта Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ России до 2035 года. Конечно, вошедшие в проект предложения требуют детального рассмотрения для формирования единого видения развития отрасли, уточняют в Минстрое, который стал разработчиком документа. Однако сведения о том, что реализовать план хотят за счет, например, ограничения этажности столичной застройки, переполошили рынок.
Первые небоскребы в России начали строить еще в 2001 году, однако стабильно выводить в продажу по несколько жилых высоток в год застройщики стали лишь с 2013 года, отмечают аналитики компании Capital Group. Специалисты подсчитали, что за эти годы девелоперы Москвы в 30 раз увеличили объем предложения квартир и апартаментов в высотных зданиях и уникальных небоскребах высотой от 33 этажей. С 2016 года объем нового предложения превышает 200 тысяч квадратных метров, и однажды, в 2018 году, девелоперы преодолели полумиллионную планку: тогда на первичном рынке города появилось 542 тысячи квадратных метров квартир и апартаментов в высотках.
Если спуститься пониже, то сейчас около половины всех “квадратов” в столичных новостройках приходится на дома от 25 этажей, отмечает совладелец девелоперской “Группы Родина” Владимир Щекин, 15% новостроек Москвы – выше 30 этажей (от 100 метров), добавляет управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая (их слова приводят “Известия” ). И что, теперь все?
Во что может вылиться резкое ограничение этажности застройки, Business FM объяснил Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), эксперты которого по просьбе Минстроя принимали участие в разработке вышеуказанной стратегии.
Антон Глушков президент Национального объединения строителей “Обсуждая вопрос оптимальных параметров жилой застройки, мы в очередной раз сталкиваемся с необходимостью решения двух разнонаправленных задач. С одной стороны, необходимо увеличивать доступность жилья и снижать цену квадратного метра, а с другой стороны, обеспечить комфортные условия для жизни наших граждан, благоприятную городскую среду, что предполагает снижение этажности и плотности застройки. Экономика девелоперских проектов такова, что стоимость многоэтажной застройки в разы меньше одноэтажной, что обусловлено экономией на строительстве инфраструктуры, на затратах на земельный участок и на самих технологиях строительства многоэтажных зданий. При этом важна не столько сама по себе этажность, сколько именно плотность застройки, которая и определяет основные экономические показатели – такие как общая и продаваемая площадь объекта, доля стоимости земли в цене квадратного метра жилья и так далее. При снижении средней плотности застройки в Москве с 25 тысяч квадратных метров на гектар, например до 20 тысяч квадратных метров, продаваемая площадь проекта может сократиться на 20%, доля стоимости земельного участка в цене квадратного метра увеличится на 25%. При существующих ценах на земельные участки, предназначенные для жилищного строительства, а также стоимости подключения к инженерным сетям ограничение плотности застройки в Москве неизбежно приведет к снижению рентабельности проектов и повышению стоимости жилья”.
По мнению Антона Глушкова, основные резервы для снижения этажности и плотности застройки в Москве кроются в сокращении таких инвестиционных расходов, как плата за изменение вида разрешенного использования и запрета на строительство, плата за вынос сетей и за подключение к инженерным сетям. “При снижении указанных инвестиционных расходов рентабельность проектов малой и средней этажности с низкой плотностью застройки существенно увеличится. Однако в настоящее время указанные расходы, наоборот, имеют тенденцию к увеличению. Примером тому может служить постановление правительства Москвы от 19.11.2020 № 2019-пп, предусматривающее увеличение платы за изменение вида разрешенного использования с установлением возможности ее снижения при условии строительства мест приложения труда”, – считает глава НОСТРОЙ.
Что касается проекта Стратегии развития строительной отрасли, который сейчас находится на обсуждении в Минстрое, то там речь идет в первую очередь об ограничении неконтролируемой плотности застройки, что означает необходимость определения параметров перспективного строительства в документах градостроительного зонирования, поясняет Антон Глушков. Сейчас пока такой практики в Москве нет, и параметры разрешенного строительства определяются для новых проектов непосредственно в документах по планировке территории, что зачастую приводит к превышению средней плотности застройки в отдельных районах Москвы.
“Наиболее оптимальными, с нашей точки зрения, являются проекты, сочетающие жилые здания разной этажности, которые предусматривают строительство одной или нескольких высотных доминант в сочетании со среднеэтажными и малоэтажными жилыми зданиями: они наиболее гармонично вписываются в городскую среду и при этом сохраняют экономическую эффективность проекта, – рассказывает руководитель НОСТРОЙ. – При этом в центральных районах (за исключением исторического центра) высотная и плотная застройка – это не всегда плохо. Она позволяет городу более эффективно использовать землю и транспортную инфраструктуру, снизить нагрузку на инженерные коммуникации, а людям – проживать рядом с местом их работы. Поэтому строительство высотных многофункциональных зданий с апартаментами и арендным жильем с более высокой плотностью застройки является в центральных районах города оправданным”.
Как полагают в НОСТРОЙ, в Новой Москве и на ближайших к Москве территориях целесообразно среднеэтажное строительство, а также малоэтажное строительство индустриальным способом, реализуемое профессиональными застройщиками. Близость к Москве и высокий спрос позволят привлечь профессиональных инвесторов, а современные технологии строительства и разрабатываемые в настоящее время механизмы финансирования таких проектов сделают указанное жилье доступным для граждан. “Мы понимаем, что в целом это идеалистическая картина современного города, но к ней, с нашей точки зрения, следует стремиться при разработке документов территориального планирования”, – отмечает Антон Глушков.
Директор по территориальному планированию градостроительного института пространственного моделирования городов “Гипрогорпроект” Владимир Трояновский думает, что ограничивать плотность застройки, безусловно, нужно – и в Москве, и не только. Для этого необходимо сделать все, чтобы региональные нормативы не вступали в конфликт с федеральным сводом правил.
Владимир Трояновский директор по территориальному планированию института “Гипрогорпроект” “Ограничивать плотность застройки необходимо, поскольку это позволяет соблюсти баланс частных и общественных интересов. Инвестор пытается выжать максимум прибыли со своего участка, и ему выгодно увеличивать число этажей. Однако это не всегда в интересах граждан, поскольку разрушается общая среда обитания. Люди начинают мешать друг другу, появляются проблемы с экологией, транспортом, инженерными системами, возникает дефицит детских садов и парковочных мест. Правила застройки территории на федеральном уровне регламентирует СП 42.13330.2016 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений”. В этом своде правил установлены рекомендуемые ограничения плотности. Проблема заключается в том, что региональные и местные нормативы градостроительного проектирования часто не соответствуют принятым на федеральном уровне рекомендациям. В локальных документах могут быть не указаны предельные показатели плотности либо они прописываются в таком виде, который допускает широкое трактование. Например, в качестве шкалы оценки принимают не квадратные метры недвижимости на гектар, которые легко измерить, а, допустим, количество людей на гектар, которое измерить трудно, поскольку оно связано с нормами обеспеченности граждан жильем. То есть если мы, например, примем за норму 50 метров на человека, то формально на территории будут присутствовать 200 человек, а фактически – куда больше. Основанием для принятия решения об установлении того или иного порога плотности застройки должны быть результаты анализа зарубежного опыта и проведенных научных работ. Такой подход позволит рассчитать эффекты с учетом всех взаимосвязей”.
По мнению Владимира Трояновского, особые регламенты могут быть установлены для отдельных типов территорий. “Например, для “Москвы-Сити” действует специальный закон, который отменил регламенты СП 42. Так или иначе одна из главных задач на сегодня – приведение региональных и местных нормативов в соответствие с федеральным сводом правил, чтобы на территории всей страны действовали единые правила”, – уверен эксперт.
О том, что новый подход предполагает включение в градостроительные документы столицы обязательные требования по высотности и плотности застройки в зависимости от района, недавно говорила Ирина Булгакова – председатель экспертного совета комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, президент Национального жилищного конгресса, эксперты которого также вносили свои предложения в документ Минстроя. И, судя по словам архитектора, руководителя группы компаний UNK Юлия Борисова, подобная “дробность” пойдет столице на пользу.
Юлий Борисов руководитель группы компаний UNK “Москва – огромный уникальный город, который с архитектурной точки зрения практически невозможно строить “под одну гребенку”. Да и не нужно. Москва всегда строилась с высотными акцентами. Триста лет назад такими акцентами были храмы на фоне одноэтажных деревянных домов, 50 лет назад – сталинские высотки, сегодня – Сити. Это наш генотип архитектуры, возможно, связанный со стремлением иметь высотные доминанты на фоне низкого северного неба. Кстати, в Северной столице таких доминант еще больше. Поэтому совсем отказываться от высотных зданий, на мой взгляд архитектора, не стоит. Другое дело – где и что строить. Например, сегодня воткнуть небоскреб в пределах Бульварного кольца – уже моветон, в пределах Садового – тоже вряд ли. А вот ближе к ТТК и за ним такие здания вполне могут появляться. Но только там, где высотные доминанты действительно нужны и будут гармонировать с окружающей средой. Ведь Москва – ансамблевый город, здания здесь взаимодействуют друг с другом. Именно поэтому важна работа Москомархитектуры, НИПИ Генплана и других ведомств, которые увязывают проекты разных девелоперов между собой”.
Если же ограничения по этажности застройки будут введены, к значительным изменениям в работе архитекторов это не приведет, считает Юлий Борисов: “Просто придется учитывать еще одно “граничное условие”, и там, где можно было бы сделать высотный акцент, использовать другие приемы”.
Как напомнил в разговоре в Business FM президент ГК “Кортрос” Вениамин Голубицкий, в 2012 году в столице уже вводили ограничение по высотности для новостроек в 75 метров, но это все равно получается здание выше 20 этажей. “В Москве уже лет сто говорят об ограничении этажности. Ограничивать ее или нет – этот спор уже из разряда классики. Но говорить об этом, конечно, нужно, – уверен Вениамин Голубицкий. – Речь при этом должна идти не о повсеместном ограничении высотности. Если мы в историческом центре Москвы построим здание даже в 20 этажей, оно будет выбиваться из общей концепции. А в высотном районе того же Большого Сити уже, наоборот, нужно соответствовать среде”.
Но архитектурные, средовые, градостроительные, урбанистические подходы – лишь одна сторона дела. А как изменится девелоперский бизнес, его наполнение, его рентабельность, его стремление к новым технологиям, если ему, бизнесу, придется существовать в условиях ограниченной этажности строительства? Вот как отвечает на этот вопрос Вениамин Голубицкий.
Вениамин Голубицкий президент ГК “Кортрос” “Земля в столице дорогая. В случае ограничения этажности в центре Москвы останутся проекты элитного жилья с соответствующим ценником. А проекты бизнес-класса, не говоря уже о комфорт-классе, сместятся на окраины. Изменится не только девелоперский бизнес с его наполнением, но и в целом среда города, костяк его жителей. Покупательский спрос перенесется вслед за предложением, поэтому вряд ли уместно говорить о каких-то специфических изменениях. Стремление к новым технологиям тоже никуда не исчезнет. Сейчас это уже не стремление и даже не конкурентное преимущество, а новая норма. Почему говорят об ограничении высотности? В стандартных районах с высотками-муравейниками нет ни парковок, ни соответствующей социальной инфраструктуры, ни качественных общественных пространств, там формируются своего рода гетто. Принятый стандарт комплексного развития территорий позволяет решить эти проблемы, создать комфортную среду, насыщенную объектами инфраструктуры, прогулочными зонами, не применяя радикальных мер в виде ограничения этажности”.
В целом же решение этой задачи одними нормативными методами, без учета мнения архитекторов, застройщиков и общественности, невозможно, подводит итог Вениамин Голубицкий.
https://www.bfm.ru/news/465812