Рынок новостроек в 2019 году пережил кардинальную трансформацию
Федеральные требования обязали девелоперов перейти на проектное финансирование и прекратить привлекать средства дольщиков. На объемы ввода жилья в Перми и крае это пока не повлияло из-за длительного цикла жилищного строительства. Однако переход на новую систему работы уже отразился на цене квадратного метра: средняя стоимость одного “квадрата” в пермских новостройках выросла на 12%, а в этом году, по прогнозам участников рынка, может увеличиться еще на столько же.
Вопрос на миллион
В начале февраля Пермьстат опубликовал итоговые цифры по вводу жилья в Пермском крае. За прошлый год в регионе было сдано 1,11 млн кв. м (15 359 квартир). Это чуть больше показателей 2018 года (1,08 млн кв. м) – прирост составил 2,8%. При этом более половины всего объема приходится на индивидуальное строительство – 620,2 тыс. кв. м. За прошлый год объемы ввода ИЖС существенно выросли – на 27,6%. Доля многоквартирных домов в общем объеме, напротив, сократилась с 596 тыс. кв. м до 492 тыс. кв. м.
Почти половина введенного в эксплуатацию жилья была построена в краевом центре. По данным городского департамента градостроительства и архитектуры, в прошлом году в Перми было сдано 536,9 тыс. кв. м, из них 116,57 тыс. кв. м – это ИЖС, а 420,31 тыс. кв. м – многоквартирные жилые дома. Общий объем жилищного строительства в краевой столице остался на уровне 2018 года (тогда, по данным Пермьстата, было введено в эксплуатацию 538 тыс. кв. м). Однако динамика ввода в эксплуатацию многоквартирных домов оказалась отрицательной: в 2018 году в городе, по информации аналитического центра “КД-консалтинг”, было сдано 476,2 тыс. кв. м.
В “КД-консалтинг” уточняют, что лидером по объемам строительства в Перми, как и годом ранее, стал холдинг “Сатурн-Р”. Второе место занял еще один пермский девелопер – ГК “ПМД”. Тройку лидеров замыкает также пермская компания – ПЗСП. На четвертом месте оказалась СГ “Развитие”, на пятом – федеральная ГК “Кортрос”.
В Перми застройщики продолжают возводить дома класса “комфорт”. По предварительным данным “КД-консалтинг”, в 2019 году появилось 12 новостроек такого уровня. Это 118,6 тыс. кв. м (или 29% от общего объема новых проектов). Однако жилье класса стандарт (эконом) продолжает преобладать в городе – 60,7% от общего объема строительства многоквартирного жилья.
Второй год подряд в Перми продолжает преобладать квартальная застройка. В 2018 году половина введенных домов относятся к крупным жилым комплексам, в 2019-м эта тенденция сохранилась. По подсчетам аналитиков “КД-консалтинг”, 45% от общего числа объектов, которые сданы в прошлом году, являются частью крупных жилых комплексов.
“По нашему мнению, объемы ввода в ближайшие годы увеличиваться не будут. Сейчас нет каких-то предпосылок для их резкого роста. Например, плановый задел на 2020 год составляет 460 тыс. кв. м многоквартирного жилья в Перми. Несмотря на то что у лидеров по вводу жилья в Перми имеются земельные участки, их освоение происходит медленными темпами”, – добавляет Алексей Скоробогач.
В краевом минстрое, оценивая перспективы жилищного строительства в регионе в целом, полагают, что показатели прошлого года останутся на прежнем уровне или даже вырастут.
“Исходя из количества выданных разрешений на строительство, мы уже сегодня можем прогнозировать, что падения ввода жилья в 2020 году не должно произойти. За последние два года выдано разрешений на более чем 1,3 млн кв. м, что позволит даже превысить общий объем ввода за 2019 год”, – отметил первый заместитель председателя правительства Пермского края Михаил Сюткин.
Больше не в доле
Участники рынка обращают внимание на серьезную трансформацию, которая происходит в сегменте новостроек последние пару лет и может существенно сказаться на объемах ввода жилья. Речь идет о переходе на новые принципы финансирования жилищного строительства, которые стали обязательными с 1 июля 2019 года. Если раньше одним из главных источников инвестиций в проекты были средства дольщиков, то теперь появился “буфер” в лице банков. По новым нормам деньги покупателей квартир в строящемся доме поступают на эскроу-счет в банке, а не напрямую девелоперу. На спецсчете средства находятся до момента ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает их только после сдачи объекта. Для строительства домов он может либо использовать собственные средства, либо привлечь проектное финансирование банков. Если девелопер не выполнит свои обязательства, деньги возвращаются покупателю. Эти требования применяются к новым строящимся объектам. Правила не распространяются на дома, готовность которых на 1 июля 2019 года составляла не менее 30%, и те, в которых по договорам долевого участия уже продано не менее 10% площадей. Такие объекты достраиваются с помощью традиционного механизма.
Возможность добровольно перейти на новую схему появилась еще в 2018 году, но ей воспользовались лишь немногие участники пермского рынка. Большинство застройщиков постарались по максимуму получить разрешения на строительство с использованием привычного инструмента долевого участия. Сегодня условия, в которых работают девелоперы, уже изменились кардинально, но переход на новую систему финансирования пока не повлиял на объемы ввода жилья в Перми и крае. Эти последствия рынок будет фиксировать позже, а текущее снижение количества сдаваемых квадратных метров в Перми эксперты связывают с другими факторами.
“Уменьшение объема ввода (в 2019 году на 11,4% меньше, чем в 2018-м) скорее связано с внутренними процессами у застройщиков и процедурами ввода жилья в эксплуатацию, – считает Алексей Скоробогач. – Часть объема недобрали за счет переноса сроков по ряду проектов. Реально переход на новую систему может повлиять только в 2021 году. Это связано с длительным строительным циклом – около 24 месяцев”.
“На общем фоне Пермь выглядит очень достойно – 18 застройщикам одобрено проектное финансирование”, – отмечает Марина Коноплева
Этой же позиции придерживаются застройщики. “В 2019-2020 годах мы строили и строим объекты по стандартной схеме с привлечением средств по договорам долевого участия и уплатой взносов в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Первые наши дома, где уже применяется новый механизм финансирования, будут сдаваться только в 2021 году. Такая же ситуация, по нашим оценкам, и с объектами других застройщиков на пермском рынке”, – говорит руководитель отдела маркетинга ГК “ПМД” Артем Савельев.
Владелец холдинга “Сатурн-Р” Александр Репин также отмечает, что и в 2019-м, и в 2020 году компания достраивает и сдает дома, на которые привлекались средства дольщиков по старой системе. “Снижать объемы ввода и темпы строительства мы не собираемся. В этом году снова планируем сдать около 100 тыс. кв. м”, – сообщил господин Репин. Он не уточнил, когда будут вводиться в эксплуатацию первые объекты, построенные с привлечением проектного финансирования, но заметил, что пять таких домов уже находятся в стадии строительства.
Исполнительный директор “Талан-Пермь” Марина Коноплева прогнозирует, что именно 2021 год покажет существенное падение объемов ввода жилья на пермском рынке. Она ссылается на данные объединения застройщиков “НОСТРОЙ”: в прошлом году по всей стране было получено разрешений на строительство всего на 4 млн кв. м. “Обеспокоены были все, в том числе и бесконечным изменением законодательных актов. За последние 36 месяцев законодательство поменялось 24 раза”, – поясняет госпожа Коноплева.
При этом в части проектного финансирования, по ее словам, на общем фоне Пермь выглядит очень достойно – 18 застройщикам одобрено проектное финансирование. “Но важно понимать, что статистика пока не учитывает то, что при получении проектного финансирования есть отлагательные условия банков. То есть они подписывают договор с застройщиком, но кредитную линию открывают после того, как ты внесешь собственные средства – это 15%, иногда 20%. А вот хватит ли у застройщиков собственных средств, чтобы начать проекты – вопрос. Первые счета эскроу откроются только в начале 2022 года, когда будут сданы первые объекты по новой схеме и девелоперы смогут направить эти деньги на следующие объекты”, – уточняет Марина Коноплева.
Другие последствия перехода на новую систему финансирования жилищного строительства эксперты наблюдают уже сейчас. “Проектное финансирование повлияло на временной разрыв между началом строительства и началом продаж. Сейчас этот разрыв может достигать шести месяцев”, – заявляет Алексей Скоробогач. Еще один тренд – рост стоимости квадратного метра в пермских новостройках. “За 2019 год средняя цена предложения увеличилась на 12,1% и составила 63,04 руб./кв. м”, – констатирует господин Скоробогач.
Артем Савельев также отмечает, что переход на новую систему привлечения средств для жилищного строительства уже сказался на цене квадратного метра в новостройках. “Эта тенденция стала ярко заметна в 2018 году, в 2019-м мы также ее наблюдали. С ужесточения требований к застройщикам, введения механизма банковского сопровождения и специальных счетов на каждый строящийся объект началась очистка рынка. Объем предложения сократился, а спрос на строящееся жилье остался на прежнем уровне, в том числе благодаря низким ставкам по ипотеке. В итоге стартовая цена квадратного метра в новостройках начала расти, и за последние полтора года она увеличилась более чем на 12%. С другой стороны, теперь стартовые цены меньше отличаются от цен на последних этапах строительства дома, ведь рисков стало существенно меньше”, – уточняет эксперт.
По словам Марины Коноплевой, цена “квадрата” выросла, поскольку сами деньги на строительство подорожали: “Раньше это были беспроцентные средства от дольщиков, теперь – деньги банка по процентной ставке, которая может быть либо минимальной 0,01%, если на счетах эксроу у тебя лежит больше, чем ты используешь в стройку, либо 12-14%. Поэтому вполне реально, что в этом году цена квадратного метра вырастет, как и в прошлом году, то есть общий скачок составит 25%”.
Госпожа Конопева также обращает внимание на то, что с введением новых требований сокращается число участников рынка жилищного строительства и растет количество банкротств в строительной отрасли. В сложившихся условиях, по мнению президента ГК “Кортрос” Вениамина Голубицкого, положение крупных застройщиков значительно лучше, чем маленьких компаний, которые строят по несколько домов в год в небольших городах. “Если девелопер обладает достаточным капиталом, хорошей кредитной историей и правильной концепцией продукта, банк откроет кредитную линию. Таким образом, переход на эскроу-счета дает крупному девелоперу очевидные преимущества – гарантированный одобренный лимит на реализацию всего проекта, вне зависимости от динамики продаж и наличия собственных средств. Любой бизнес работает в условиях существующей нормативной базы. У нас готовность есть, понимание есть, с ключевыми банками-партнерами мы продолжаем сотрудничать. Мы обсудили с ними вопросы в условиях действия эскроу-счетов и относимся к этому как к данности, которая заложена в бизнес-план”, – отмечает Вениамин Голубицкий. По его словам, одной из проблем мелких застройщиков является работа с банками. Доступ к кредитному ресурсу для них это огромная проблема. У этих компаний нет соответствующего аппарата для работы с кредитным учреждением, нет интересующего крупные банки масштаба. Последствием станет укрупнение рынка, удаление мелких игроков, не институциональных инвесторов.
Светлана Быкова
http://www.kommersant.ru/doc/4269170