С момента официального перевода рынка на новую модель финансирования жилищного строительства прошло два месяца. Пока никаких серьезных изменений на рынке реформа не вызвала. Благодаря “смягчающим” мерам, принятым правительством, значительные объемы жилья достраиваются по старым правилам без использования счетов эскроу. Однако застройщики, особенно крупные, задумываются о том, что будет происходить на рынке в будущем, как скажутся нововведения на объемах строительства и доходах компаний. Об этом в кулуарах делового бранча ИД “Коммерсант” в Петербурге “Стройгазе та” поговорила с генеральным директором ГК “КОРТРОС” Станиславом КИСЕЛЕВЫМ.

“СГ”: Первые итоги перехода на эскроу и проектное финансирование власти обещают подвести осенью. А можно ли что-то сказать уже сейчас?

Станислав Киселев: Очевидно, что жизни “пациента” ничего не угрожает, но как он будет чувствовать себя дальше, будет зависеть от качества реабилитации. Явного негатива мы не видим, но можно говорить о факторах неопределенности, которые требуют внимательного осмысления. Безусловно, переход на эскроу-счета делает условия покупки жилья максимально прозрачными, отсекая недобросовестных игроков. Проектное финансирование, предполагающее серьезный андеррайтинг проекта и последующий контроль за его реализацией, избавляет рынок от непрофессиональных участников, нерыночной конкуренции. Вообще хочу сказать, что реформа и ситуация в экономике стимулируют девелоперов к улучшению качества продукта. Для ГК “КОРТРОС” совершенствование продукта – стратегия компании, независимо от пертурбаций на рынке. Это касается каждого нашего проекта, будь то московский ЖК HEDLAINER, ЖК “Гулливер” в Перми или район Академический в Екатеринбурге. Наглядный пример – бренд HEDLAINER. Для молодой и динамичной аудитории создается специальная экосистема, формируется особая архитектура социальной среды.

“СГ”: Очевидно, у реформы есть не только плюсы…

С.К.: Да, во-первых, за перемены бизнес заплатил часть своей маржинальности, а во-вторых, рынок будет стагнировать, если им не заниматься на долгосрочной основе. Возьмем, например, объемы ввода. В 2018 году в стране было зафиксировано падение, рынок не досчитался около 3,5 млн кв. м. За семь месяцев этого года прирост составил 7%, но эта цифра не показательна, ведь сегодня все чаще на официальном уровне говорят о снижении целевых показателей нацпроекта.

То есть, в плане динамики рынок оказался на плато. Это тревожный симптом с учетом падения покупательской способности и роста цен на жилье на 4-16% по стране.

Это повышение, кстати, вызвано не переходом на эскроу, а внешними причинами: увеличением себестоимости строительства, где-то сокращением предложения. Да, в Москве и Петербурге во втором квартале текущего года зафиксирован резкий рост реализованного спроса, но надо учитывать технические сделки и ажиотаж перед 1 июля. А в Подмосковье и Ленинградской области, которые всегда были в числе лидеров, отмечено снижение продаж. В других регионах ситуация хуже. Получается, рынок в регионах демонстрирует разнонаправленные тенденции по цене, контрактации и объемам ввода. При этом существует риск, что второй квартал “отобрал” спрос у второго полугодия. Все это не может не беспокоить.

“СГ”: Даже крупных игроков?

С.К.: Крупные компании чувствуют себя достаточно уверенно, ведь они аккумулировали основной спрос. “КОРТРОС”, например, в этом году планирует увеличить объемы ввода и продаж во всех городах присутствия, в том числе за счет развития бренд HEDLAINER. Но новый механизм не дает возможности для существенного роста объемов строительства, так как для бизнеса это будет означать большую долговую нагрузку, предел по которой есть и у грандов. То есть расчет на то, что лидеры вытянут рынок, в целом правильный, но это только в переходный период. Поэтому уже сейчас властям важно принимать решения, которые сбалансируют ключевые показатели рынка – спрос, предложение и цены, уровень конкуренции.

“СГ”: Какие же меры господдержки сейчас нужны строительному бизнесу?

С.К.: Полагаю, что будущее рынка за ответственными игроками, формирующими комфортную среду проживания. Им важно подставить финансовое и административное “плечо” в деле создания социальных и транспортных объектов для строящихся жилых массивов. Подобная точечная господдержка масштабных проектов в регионах будет питать необходимую рынку конкуренцию. Особое внимание целесообразно уделить проектам комплексного освоения, которые дают реальный прирост по вводу жилья. Здесь речь идет о взаимовыгодном государственно-частном партнерстве. Со своей стороны мы готовы давать как принципиально новое качество продукта, опережая рынок, так и дополнительный ввод жилья.

Строительная газета, 6 сентября 2019