В течение двух лет рынок новостроек лихорадило из-за перехода на счета эскроу. Будет ли 2020 год спокойным, или у застройщиков (и покупателей квартир) впереди новые “сюрпризы”?

DK.RU выяснил у руководителей крупных девелоперских компаний, как они закончили 2019 г., и каким, по их прогнозам, будет 2020 г. для рынка новостроек.
Владимир Городенкер, генеральный директор Группы компаний “Атлас Девелопмент”: – Группа компаний “Атлас Девелопмент” закончила 2019 г. на подъеме. Наш, назовем его так, запас уникальности, который мы заложили в проекты в самом начале, начинает раскрываться в новых условиях рынка недвижимости. Мы почувствовали влияние макроэкономических факторов, при этом благодаря великолепной концепции наших проектов в 2019 г. спрос показал рост. В условиях очень широкого предложения покупатели начали выбирать квартиры более внимательно и вдумчиво. И вот здесь уникальные продуктовые свойства iTower и ЖК “Парк столиц” раскрылись в полной мере, квартиры находят не случайных, а именно своих покупателей. За счет глубоко проработанной концепции, анализа рынка и долгосрочного прогнозирования поведения клиентов мы смогли уверенно следовать стратегии продаж и выйти на пиковые значения в условиях сдержанного пессимизма и осторожности на рынке.
Переход на систему эскроу-счетов только усилил продуктовые преимущества ЖК “Парк столиц”. В течение 2018-2019 гг. мы с командой активно изучали практику, сравнивали с ней свой опыт, консультировались со специалистами, чтобы быть полностью готовыми к новым условиям работы. В результате нашим партнером стала уполномоченный президентом России банк в сфере жилищного строительства и центр компетенций для девелоперов – Банк ДОМ.РФ. В прошлом году организация выделила застройщику “Парка столиц” кредитную линию в 1,5 млрд руб. на реализацию первой очереди из двух жилых домов – “Лондон” и “Милан”. Мы можем не волноваться насчет финансирования строительства, устойчиво работать, а клиенты получают безусловные гарантии получения своих квартир. Гарантии плюс стабильность плюс классный продукт – лучшее, что может получить и клиент, и продавец.
У нас растет количество задач и увеличивается количество проектов. В 2020 г. мы планируем сдать в эксплуатацию два проекта: это четыре жилых дома и два здания паркинга, начинаем работы еще на трех объектах в Екатеринбурге общей площадью около 140 тыс. кв. м. Запускаем вторую очередь ЖК “Парк столиц” из трех домов класса “бизнес”. Открывается новая стройка в районе Автовокзала: ЖК будет состоять из трех домов и здания паркинга. Продолжает развиваться Логопарк “Кольцовский”, где мы начинаем строить склад класса “А” в формате build-to-suit общей площадью 30 тыс. кв. м. На часть этого пространства мы приведем в регион еще одну крупную федеральную компанию, часть площадей ждет своих претендентов на аренду.
Объем работы в ГК “Атлас Девелопмент” кратно вырастет. Поэтому мы уделяем огромное внимание кадровой политике. Мы точно не будем снижать зарплаты, а в отдельных случаях будем их повышать – соразмерно нагрузке на специалистов. “Атлас Девелопмент” нужны новые люди, и мы открываем вакансии. В составе группы появится новое подразделение – собственное проектное бюро. Сейчас идет набор команды. Мы активно ищем человека на должность исполнительного директора ГК “Атлас Девелопмент”. В его подчинении будет восемь подразделений, среди которых служба заказчика и собственный генподрядчик. Так что наш HR-директор ждет резюме.
Все наши проекты в жилой недвижимости начинались не только с вопросов “где строить?” и “что строить?”, но и “как человек хочет и будет жить?”. Пожалуй, последний вопрос даже был важнее прочих, потому мы задолго до появления тренда почувствовали, что тема среды и комьюнити – самая важная для современного потребителя. Это неудивительно, потому что вопросы “города будущего” сейчас самые актуальные для всей России, если не для всего мира. Здесь нет исключений: даже небольшой жилой комплекс должен нести в себе идею, быть наполнен содержанием. Жизнь быстро меняется, поэтому для человека важно ощущать, что он имеет дело с концепцией определенного образа жизни на десятилетия вперед. Только так жилой комплекс становится привлекательным для современного клиента, которому уже недостаточно каких-то стандартных ответов на его потребности.
В этом плане проект “Парка столиц” – новаторский. Его экосистема, которая сформирована из инфраструктуры 10-ти жилых домов, объединенная закрытой пешеходной галерей на 6 гектарах земли, создает особенную среду, работающей на основе экономики свободного времени. Экономика свободного времени в мире уже приближается к 1 млрд долларов и “города будущего” ее воспроизводят. Поэтому застройщику остается только организовать и упорядочить этот процесс в эффективную и качественную форму, что на самом деле не так просто. “Парк столиц” фактически создает еще один “центр города” в Екатеринбурге за счет своей инфраструктуры: продуктовые магазины, заведения досуга, детства (детский сад), образования (начальная школа), социализации, развития, спорта (SPA, фитнес-клуб, бассейн), а также коворкинг с офисными помещениями. Бытовые вопросы решены и систематизированы, люди имеют возможность вкладывать в себя по новой схеме. Чтобы, например, выучить английский, получить бытовую услугу уже не надо заниматься преодолением трудностей: ездить в другие части города в непогоду, стоять в пробках, терять время и тратить нервы, а потом точно также ехать домой. Все потребности можно закрыть в рамках инфраструктуры жилого комплекса. Резидент “Парка столиц” высвобождает очень много времени для себя и своей семьи.
Этот подход становится определяющим в жилом строительстве. Что еще более важно, он отвечает не столько коммерческим амбициям застройщика, сколько решению общегородских задач. Так мы повышаем качество и уровень жизни, увеличиваем стоимость квартир и земли, можем обновить популярные районы, что позволяет успешно расти всему городу.
Валерий Ананьев, генеральный директор НП “Управление строительства “Атомстройкомплекс”: – 2018 г. прошел в напряженном ожидании перемен, связанных с переходом на работу по счетам эскроу. Это спровоцировало реализацию большого объема отложенного спроса. Я уверен, многие застройщики установили рекорды по продажам. В 2019 г. подобного бума не было, однако продажи шли стабильно, планы мы выполнили и результатами довольны. В целом для нас и, полагаю, для всех крупных застройщиков год был удачным: мы ввели большой объем недвижимости разного назначения, только по жилью порядка 200 тыс. кв. м. 
Переход на эскроу – одно из главных событий года в сфере строительства – состоялся, на текущий момент система работает, мы успешно продаем по договорам эскроу четыре объекта, планируем планомерно расширять этот список. Банки осуществляют строгий отбор застройщиков и объектов для проектного финансирования. При этом между ними есть здоровая конкуренция, которая выступает неким регулятором условий взаимодействия с застройщиками.
Увеличение стоимости строительства для застройщиков (и квадратных метров для покупателей), о котором говорили в связи с переходом на эскроу, во многом зависит от темпов и объемов продаж: чем больше средств покупателей застройщик привлечет на эскроу-счета, тем более выгодный процент получит. Стабильные продажи этого года позволили нам привлекать деньги по вменяемой ставке. Мы надеемся, что и в 2020 г. работа будет успешной и предсказуемой.
Что касается объемов строительства, то их регулирует рынок: выходя на новые площадки, крупные застройщики просчитывают экономику проектов и ставят обоснованные планы по продажам. Спрос является и ключевым фактором ценообразования. Пока есть платежеспособный спрос, будут новые объекты. Другое дело, мы должны понимать, что будем строить через 3-5 лет, чтобы уже сегодня начинать подготовительные работы по этим объектам – сейчас этот процесс осложнен, но есть и все предпосылки к тому, что он будет успешно решен.
Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик “РСГ-Академическое”: – Для Академического 2019 г. был сложным, ярким и запоминающимся. Район встретил 10-летие масштабным строительством нового квартала “Близкий”. Дан старт формированию 8 административного района города, начала работу станция скорой медицинской помощи, продолжилось формирование транспортной инфраструктуры, введен в эксплуатацию новый детский сад.
Нельзя сказать, что год был легче или сложнее, но мы постарались сделать еще несколько шагов вперед для того, что жители Академического чувствовали себя в районе безопасно, комфортно и по-домашнему уютно.
Каким будет 2020 г. год для рынка недвижимости, покажет время. Ведь жизнь не стоит на месте: создаются семьи, рождаются дети – потребность в новом жилье растет. Думаю, что в ситуации большого предложения будет наглядна и очевидна разница в продукте и в подходах застройщиков к формированию среды. И уже сам покупатель будет решать, где жить – в новостройках, где рядом есть минимум магазинов, или же выберет район, где продумано все – от безопасности до досуга жителей
В наших планах – дальнейшее поэтапное развитие Академического района, сохранение и развитие комплексного подхода к формированию городской среды. В районе продолжится строительство квартала “Близкий”, в ближайшие годы мы планируем начать возведение новых кварталов.
С точки зрения развития продукта ключевой приоритет застройщика сегодня – реализация новых стандартов строительства жилья. Современному покупателю принципиально важно заехать и сразу жить в новой квартире. Поэтому растет не только уровень и качество отделки (по крайней мере, в наших объектах), но и появляются дополнительные возможности, такие как меблировка. Кстати, к весне мы готовим один из экспериментов – оснащение квартир кухонной мебелью и оборудованием.
Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN девелопмент: – Мы завершили этот год так, как и планировали. У нас изначально было понимание, что 2019-й будет непростым, учитывая, что 2018-й был очень хорошим – план по нему был перевыполнен у многих застройщиков.
В 2019 г. заметно вырос спрос на вторичное жилье. Причина – рост стоимости новостроек на 15-20%. Сейчас цены на рынке вторичной недвижимости сопоставимы с ценами на новое жилье. Стандартная двухкомнатная квартира в наших проектах стоит 4-6 млн. руб., по этой же цене можно купить готовую для проживания квартиру на вторичном рынке в нестаром доме: от 2000 г.
Объемы строительства жилья никто не сократил, потому что все застройщики стремились приступить к строительству и продажам до начала действия эскроу. В итоге в 2019 г. объемы строительства выросли, а продажи остались примерно на том же уровне. Участники рынка поделились на тех, кто дисконтирует и берет объемами, и тех, кто делает ставку на продуктовые решения, и не готов снижать цены.
Несмотря на снижение ипотечной ставки, количество ипотечных сделок в Екатеринбурге снизилось на 3,6% по сравнению с 2018 г. – данные с января по ноябрь. Мы видим рост числа сделок за наличный расчет, востребована рассрочка. Люди продолжают покупать квартиры.
В 2020 г. в Екатеринбурге будет введено в эксплуатацию много объектов. Произойдет резкий скачок предложения. Сложно прогнозировать, как поведет себя рынок. Демпинговать точно никто не будет.
Мы в 2020 г. введем в эксплуатацию сразу шесть проектов: “Сказку”, “Геометрию”, “Луч” (2-ю очередь), 6-й и 7-й дома проекта “Светлый”, 1-ю очередь “Екатерининского парка” и “Ботанического сада”. При этом мы планируем запустить и новые проекты, минимум четыре уже в разработке.
Ключевым трендом я бы назвал то, что в текущей момент делают все – это детальная проработка дворовых территорий и мест общего пользования. Уже недостаточно установить во дворе стандартную детскую площадку, это должна быть какая-то концептуальная история. Она должна соответствовать дизайн-проекту самого дома вместе с фасадами и внутренним наполнением МОПов. Сегодня строится не просто монолитная коробка – создается дом с определенной философией проживания. Проект формируется под конкретную категорию потребителей со схожими интересами и ценностями. Это способствует формированию некого сообщества – комьюнити, в котором каждому жителю будет комфортно находиться.
Виктория Халина, руководитель коммерческого управления “Гринвич – жилая недвижимость”: – Ни в один год мы не видели столько событий, как в 2019 г.: введение эскроу-счетов, увеличение, а потом снижение ипотечной ставки, улучшение условий по льготным ипотечным программам. Благодаря этим факторам рынок встряхнулся и, я бы сказала, ускорился. В Екатеринбурге установлено сразу несколько рекордов: по количеству кранов, квадратных метров в работе и выведенных на рынок проектов.
Мы не ожидаем в 2020 г. ничего революционного на рынке. Полагаю, укрепятся уже сформировавшиеся тренды: огромное влияние на качество и количество спроса будут оказывать финансовые инструменты. Тенденция к снижению ставки по ипотеке дает нам надежды на высокий уровень покупательской активности.
Раньше город активно развивался вширь, сейчас застройщики возвращаются на “обжитые” территории – это один из главных трендов на рынке жилья. Выросло число новых жилых комплексов в центре и по соседству. Это стало возможным в том числе благодаря сносу ветхого жилья и реновации промышленных территорий. Мы, например, приступим к реализации проекта в Пионерском районе на бывшей промплощадке.
Второй тренд – качество. Люди готовы платить за качественный продукт, они покупают не просто метры, а среду обитания и образ жизни. Поэтому пристальное внимание застройщики уделяют не только качеству дома, но и внутренней территории комплекса, окружающему пространству. Сегодня комплекс эконом-класса по уровню комфорта и преимуществам территории может превосходить комплекс комфорт-класса, сданный пять лет назад. Застройщики и покупатели развивают друг друга. Благодаря этому появляются интересные фасады, парадные вместо подъездов, квартиры с террасами, кладовыми, мастер-спальнями. А также современные технологии и инженерные решения. В результате создается качественный, целостный продукт.
Третий – покупатели отдают предпочтение европланировкам. В “евродвушке” спокойно размещается молодая семья с ребенком, в кухне-гостиной можно выделить дополнительное спальное место или рабочую зону.
Спрос на однокомнатные квартиры остается большим. Однако в ряде районов (Пионерский, Втузгородок, ВИЗ) доля продаж двушек встала в паритет с однокомнатными квартирами, составив порядка 40%.
Юрий Моисеенко, генеральный директор ООО “Проспект Групп”: – Главным событием 2019 г. для рынка новостроек стал переход на счета эскроу. Однако в полной мере последствия этого изменения мы ощутим в середине-конце 2021 г., когда на рынке начнут преобладать проекты, реализуемые по новым правилам.
В 2019 г. все застройщики старались по максимуму реализовывать проекты по старой схеме ДДУ. Поэтому так называемый “индекс кранов” находился на максимальной отметке. В Екатеринбурге в активной фазе было порядка 150 строек. Покупатели получили возможность выбирать из массы проектов. Что касается девелоперов, на фоне большого предложения и конкуренции цены не росли так, как, наверно, нам хотелось бы.
Думаю, 2020 г. для нашего рынка будет спокойным, поскольку застройщики будут заканчивать проекты, запущенные в 2018-2019 гг. Новые проекты будут единичными. Объем предложения будет постепенно снижаться, этот процесс уже начался.
Евгений Мордовин, руководитель девелоперских проектов “УГМК Застройщик”: – С 1 июля 2020 г. Банк России может ввести дифференцированные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту к справедливой стоимости предмета залога.
Если ЦБ РФ принудит банки к ужесточению процедуры выдачи ипотечных кредитов, в ближайшем будущем это может привести к снижению спроса на квартиры в новостройках. Применение принципа расчета предельной долговой нагрузки заемщика к ипотечному кредитованию – бесполезная и излишняя мера. Выдача таких кредитов уже достаточно серьезно контролируется самими банками: они оценивают проект дома, устанавливают определенный размер первоначального взноса, процентную ставку, оценивают рыночную стоимость объекта и, соответственно, размер залога.
Из-за введения ограничений со стороны ЦБ банки будут вынуждены чаще отказывать заемщикам в предоставлении ипотеки.
Анна Осипова, руководитель пресс-службы HeadHunter Урал: – По данным hh.ru, в 2019 году на профессиональную сферу “Строительство” пришлось 9,6% вакансий от общего числа предложений работодателей в Свердловской области. За десять лет количество вакансий в строительстве в регионе возросло в 30-40 раз, причем наиболее ощутимый скачок произошел в 2018 году. Динамику последних десяти лет объясняет стабилизация экономики после кризиса 2008 года, причем до регионов (в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга) этот тренд дошел совсем недавно. Активизировалось жилищное строительство, строительство коммерческой недвижимости и социальных объектов. Кроме того, повлиял и Чемпионат мира по футболу, игры которого проходили в Екатеринбурге – он спровоцировал множество строек, а значит, и появление вакансий. Среди соискателей строительство также набирает популярность – за последний год количество резюме увеличилось на 13%.
Однако сфера продолжает испытывать дефицит кадров: на одну вакансию в этом году приходилось в среднем полтора-два резюме, тогда как комфортным для рынка считается соотношение пять резюме на одну вакансию. Средняя предлагаемая заработная плата, по данным базы hh.ru, в 2019 году составила 50 тысяч рублей. Чаще всего компании ищут рабочих строительных специальностей, инженеров, специалистов по эксплуатации, проектировщиков и архитекторов. Около 10% вакансий доступны для соискателей без опыта работы. Примерно четверть предлагают вахтовую занятость. Соискатели из сферы строительства рассчитывают на заработок в 35-40 тысяч рублей. Уровень своей текущей заработной платы, по данным одного из исследований HeadHunter, строители оценивают на три балла из пяти – это самая высокая оценка среди представителей разных профессий (данные по всей России). Важно, что строители гораздо реже многих других специалистов готовы пойти на снижение своих ожиданий ради трудоустройства или сохранения рабочего места. Кроме того, строители отмечают, что помимо достойной и своевременной заработной платы, для них важны оплата сверхурочного рабочего времени, возможности для карьерного роста, а также рабочее место, оснащенное всем необходимым.
https://ekb.dk.ru/news/v-2020-om-zastroyschiki-vydohnut-237131320