Вениамин Голубицкий: “Мы никогда не делаем проекты, которые точно повторяют то, что уже было”

Уходящий год был непростым для строительной отрасли: объемы жилого строительство снизились, нормы регулирования стали жестче. Но эксперты отмечают и положительные события и тенденции. На рынок выводились новые интересные проекты, бурно развивалось ипотечное кредитование. А как оценивают ситуацию крупные участники рынка? Своими мыслями об итогах годах и перспективах на будущее поделился с “СГ” президент ГК “Кортрос” Вениамин ГОЛУБИЦКИЙ.

“СГ”: Декабрь, по традиции, – время подведения итогов. Чем 2017 год запомнился вам?

Вениамин Голубицкий: Итоги, конечно, пока предварительные, но уже сейчас можно сказать, что “Кортрос” существенно нарастил объемы строительства, а также повысил поступления от продаж жилья на 20%. В целом портфель компании вырос почти на 20%. В уходящем году компания начала реализацию ряда крупных проектов. Пожалуй, самый большой – в Ростове-на-Дону, на месте бывшего городского аэропорта. Мы вплотную приблизились к его реализации. Это неординарный проект, аналогов ему в России просто нет. Общая площадь застройки составит почти 4 млн кв. м, в том числе жилой – свыше 2,8 млн “квадратов”. Жить там будут более 100 тыс. человек. Вместе с французскими архитекторами и английскими инженерами мы сейчас активно занимаемся проектированием и уже подходим к геологоразведочным работам. Визитной карточкой проекта станет масштабная прогулочная зона площадью в 15 га, ради которой мы специально сохраняем взлетно-посадочную полосу.

Интересный проект в сфере элитной недвижимости есть у нас и в Санкт-Петербурге, на Петровском острове. Там будет построена внутренняя марина – яхты смогут подходить прямо к домам, что тоже, заметьте, для России большая редкость. К слову, до этого элитной сферой “Кортрос”, если честно, не очень-то занимался, в этом сегменте у нас есть только один проект в Перми – ЖК “Астра”, построенный на месте известной табачной фабрики.

В столице мы работаем сразу над двумя проектами комплексного редевелопмента. В Пресненском районе на территории бывшего мелькомбината появится первый в стране комплекс жилых небоскребов, получивший название “Центр-Сити”. Его мы реализуем в качестве проекта ГК “Ренова”. Это десять корпусов высотой 53 этажа плюс подземный этаж. Первая очередь – около 150 тыс. кв. м недвижимости, а суммарная поэтажная площадь проекта – полмиллиона “квадратов”. Мы таких проектов в Москве не делали, да и вообще проектов такой высотности не очень много. Второй проект мы ведем сейчас в Останкинском районе столицы. Это промзона, где ранее располагался Калибровский завод. Там появятся пять домов переменной этажности – от 10 до 35 этажей, суммарной поэтажной площадью под 300 тыс. “квадратов”. Хочу обратить внимание на то, что это – проект “комфорт-класса”, расположенный относительно близко к центру города.

Возможно, в ближайшее время объявим о новых проектах. В частности, уже сейчас обсуждаем ряд интересных идей, в том числе и с правительством Москвы. Рассматриваем новые площадки в Перми и Санкт-Петербурге.“СГ”: Что, на ваш взгляд, помогает компании развиваться в нынешние непростые для отрасли времена?

 В.Г.: Понимаете, мы никогда не делаем проекты, которые точно повторяют то, что уже было. Если ты хочешь получить конкурентные преимущества, то должен искать что-то, чем сможешь отличаться. Бизнес, премиум, комфорт-плюс и т. д. – все это понятия весьма условные.

 Уникальность проекта должна определяться не классом, а архитектурой, окружением, социальной инфраструктурой и т. п. Поэтому, входя в каждый проект, мы стараемся поставить себя на место потребителя, понять, что ему действительно нужно. “Голых” метров по стране строится много, вопрос в том, что к ним прилагается, насколько эти “квадраты”

будут комфортны для проживания? Я это все время повторял, повторяю и буду повторять – и это стало лозунгом нашей компании: мы не просто строим и продаем дома, мы продаем новое качество жизни. Скажем, когда мы реализовывали наш проект “Академический” в Екатеринбурге, то даже в домах эконом-класса ставили лифты “Отис”, создавали системы подомового управления инженерией, проектировали велосипедные дорожки… Компания вообще исповедует идеологию “умного дома”, и мы внедряем передовые технические решения не только в “элитке”, но во всех своих объектах. Кроме того, мы существенно усовершенствовали нашу систему продаж, ушли от аутсорсинга, делегировав эти полномочия собственному отделу продаж.

Конечно, мы с риэлторами всегда будем сотрудничать, будем давать им возможность заработать, но базовая история – она должна быть своей.

 “СГ”: И это себя оправдало?

 В.Г.: Лучшее доказательство этому – рост продаж. Взять, к примеру, наш столичный мелькомбинатовский проект: не успев начать его еще толком продавать, мы вышли на вторые объемы в этой локации. Для объекта, который находится в начальной фазе, это очень хороший результат. Но мы хотим большего, а это означает, что продвигать проект, позиционировать его, работать с адресной аудиторией должна сама компания. Потому что риэлторское агентство не сможет уделять вашему проекту больше времени, чем другим. Их бизнес шире, и ваш объект – не единственный. А для вас это, что называется, родное дитя. И в него мы будем вкладываться. Мы сейчас существенно увеличиваем свои рекламные бюджеты и рассчитываем на отдачу. Для нас очень важно, чтобы все наши проекты были тесно связаны с брендом “Кортрос”. В предыдущие годы мы больше обращали внимание на наименование каждого отдельного проекта, на его позиционирование… В Перми все знают “Гулливер”, в Екатеринбурге – “Академический”, а вот название “Кортрос” оставалось как бы в тени. Так что сейчас мы очень хотим капитализировать бренд, чтобы все знали, что на самом деле гарантией качества является именно “Кортрос” – компания, которая реализует все эти проекты и которая обладает для этого всеми необходимыми компетенциями.

 “СГ”: А как вообще рождаются и выводятся на рынок новые проекты?

 В.Г.: Хороший вопрос. Знаете, сначала вы оцениваете рынки, которые вам кажутся перспективными и на которых вы хотели бы присутствовать. Ну вот, допустим, так у нас было в Перми. Мы там осмотрелись и поняли, что рынок находится в томительном ожидании: качественных проектов нет, местный стройкомплекс в сложной ситуации и т. д. И мы тогда стали действовать смелее, наращивая объемы. К каждому проекту я лично подключаюсь на самом раннем этапе. Ко мне приходят сотрудники департамента развития бизнеса и говорят: вот, Вениамин Максович, у нас на выбор пять проектов. И мы садимся и обсуждаем: вот эта локация интересная, вот этот продукт может быть востребован. Дальше – едем на конкретную площадку, смотрим, что да как. Начинаем готовить по территории социологический срез и переходим к фазе переговоров. Это, конечно же, уже исключительно моя работа – договариваться с собственниками земли, с местными властями и т. д.

 “СГ”: Как бы вы оценили нынешнюю ситуацию на девелоперском рынке в целом?

 В.Г.: Конкуренция усиливается, работать становится сложней, но и интересней. Рынок становится более профессиональным и цивилизованным. На нем, безусловно, идет процесс укрупнения – это видно невооруженным взглядом. И все это на фоне ужесточения законодательного регулирования долевого строительства. Кстати, на мой взгляд, в инициативе главы государства о полном переходе к проектному финансированию ничего особо революционного нет. Такая форма инвестиций в стройку существовала и ранее. Мы, кстати, в “Академическом” долго не привлекали средств дольщиков, у нас был банк-партнер. Но в московском регионе мы этот механизм не использовали, здесь конкурентная среда совсем другая. В столице и области мы уже должны были работать, как и все – в рамках 214-ФЗ.

Если говорить о перспективах рынка в целом, то я ожидаю некоторого снижения объемов. Это очевидно. Конечно, если денег в отрасли станет меньше, то и меньше будет новых объектов. Важный вопрос, который сейчас обсуждается, это вопрос о том, что будет, когда банки станут основными партнерами, как они будут предоставлять финансирование девелоперам. Вы же понимаете, что если это нулевая или низкая ставка, это – одно дело, а если это рыночная ставка, то совсем другое. Высокие проценты по кредитам неизбежно удорожают стройку, от этого мы никуда не уйдем. Объемы упадут, а цена вырастет. И еще один момент, о котором я часто говорю в последнее время: важно, чтобы у нас основными девелоперами не стали банкиры, а между тем, к этому в значительной мере все идет. И тогда конкуренция будет уже между дочерними структурами банков, вовлеченными в девелопмент. Понятно, что банки будут перераспределять маржу в пользу “своих”, их “дочки” окажутся в привилегированном положении. Вот здесь есть существенная опасность. Для нас это, может быть, не так опасно, потому что мы находимся в крупной диверсифицированной группе, но я не думаю, что если сама отрасль выйдет из цивилизованных рамок развития, это будет для кого-то хорошо. Я за нормальную конкуренцию. Мы никогда ее не боялись, мы ее выдерживали, и я не думаю, что устранение конкуренции на рынке и монополизация отрасли – это благо.

Строительная газета (stroygaz.ru), Москва, 22 декабря 2017, В поисках отличий